12 июня заканчивается срок получения лицензий факторинговыми и другими финансовыми компаниями, данные по которым ранее просто вносились в реестр Нацкомфинуслуг по заявочному принципу. Прохождение обязательных процедур для получения лицензий должно очистить рынок от компаний-однодневок и мошеннических структур. Теперь, все финучреждения, которые хотят остаться работать должны соблюдать правила и идентифицироваться для потребителя: запустить сайт, указать все данные о себе, предоставить полный перечень и условия своих услуг. Что сегодня интересует украинцев в факторинговом бизнесе и на чем они могут заработать UBR.ua рассказал управляющий партнер ЮФ «Правовест» Глеб Сегида.

Глеб Павлович, поможет ли лицензирование участников рынка факторинговых услуг сделать рынок прозрачным?

Рынок надо было подчистить. Раньше многие его участники были просто непрозрачными карманными компаниями. После лицензирования они станут открытыми, и заявят о себе на финансовом рынке. Определенный спрос на их услуги уже заметен, особенно, на фоне роста количества банков-банкротов.

Фонд гарантирования вкладов выставляет на электронные торги большой объем финансовых обязательств, что дает возможность физлицам-должникам «переоформить» свои долги. Они могут выходить на факторинговые компании и через них, как аффилированных участников процесса, проводить операции по выкупу своих обязательств. Спрос на такие услуги очень вырос.

Насколько именно?

Где-то в два раза за полгода. Раньше обращения заемщиков, интересующихся своими долгами, были единичными. Сегодня, как отмечают в факторинговых компаниях, в неделю обращается в среднем 2-3 человека.

К тому же есть новый тренд — появились люди, которые хотят заработать на выкупе прав требований по кредитам. Это новая категория инвесторов, которые вкладывают в выкуп прав требований по кредитам немалые суммы. И этот сегмент растет с геометрической прогрессией. Увеличивается как чисто инвесторов, так и вкладываемые им суммы. Обычно, люди, которые уже один раз совершили удачную операцию, приходят снова. Они понимают, что в банках они столько не смогут заработать на депозитах, как на выкупе прав по кредитам.

Это уже устоявшийся сегмент или он будет расти?

Число инвесторов будет увеличиваться на фоне растущего предложения по реализации проблемных активов от Фонда гарантирования вкладов.

Минимальная сумма, с которой стартуют инвесторы — $100 тыс. Из 10 инвесторов, 8 человек интересуются нежилой, коммерческой недвижимостью, а двое вкладывают в жилую недвижимость. Она более дешевая, но от нее веет и большей проблемностью.

Инвесторы ищут советников для сопровождения процессов взыскания с должника залога или кредитных средств. Потому, что есть риск, что ситуация с взысканием может затянуться на какое-то время из-за того, что бывшие собственники будут любыми способами защищать свои активы.

Какой процент проблемного имущества, выставляемого на торги?

80-90% всех выставляемых прав требований по кредитам имеют большую проблемную историю. Поэтому сегодня инвесторы перед покупками заказывают юридический аудит, изучив истории предлагаемых объектов во всех возможных открытых базах, чтобы потом не оказаться в минусе.

Средняя стоимость такого аудита по Киеву $1000. Но скажу честно, даже работая с грамотными юридическими компаниями, есть процент вероятности, что она не сможет помочь.

Как много бесперспективных объектов?

На вскидку, из 10 выкупленных прав требований по кредиту, в 7 случаях инвесторы получали свой доход, 2 человека сталкиваются с ситуацией, когда вероятность получения денег равна вероятности их потери (50/50) из-за затягивающихся судебных разбирательств, а один случай заканчивается потерей средств инвестора.

Инвесторы ищут интересные объекты самостоятельно или делают заказ на поиск перспективных объектов на электронных площадках?

В основном — через отрытые базы. Все, что заходит в ФГВФЛ есть в общедоступных базах, публикуется электронными площадками-операторами реализации перед публичными торгами.

Те, кто делает целевой заказ на интересные объекты тоже встречаются, но их не много. Инвесторы, которые рассматривают выкуп требований по кредиту как бизнес, не интересуются параметрами залогов по таким правам: районами, этажностью, метражом. Они сопоставляют среднерыночные коэффициенты стоимости по уровням объектов недвижимости, коэффициенты рисковости, перспективы реализации.

Например, право требование по объекту на $100 тыс. можно приобрести за $20 тыс. и $50 тыс. Во втором случае коэффициент рисковости больше, потому у инвестора остается меньший «финансовый» запас, часть которого он может потратить на процедуры сопровождения отчуждения объекта в случае конфликтных ситуаций. Стараются искать максимально беспроблемные варианты. Они хотят быстро зайти в инвестицию и быстро из нее выйти.

Чем инвесторы отличаются от тех же коллекторов?

Подходом к оформлению отношений с должником. Это человек, который вкладывает деньги, чтобы заработать. Его никто не видит. От его имени действует компания, которая представляет инвестора не как коллектора, а как лицо, которое законно купило право требования, хочет их реализовать, для чего обращается в юридическую компанию.

У таких инвесторов прицел на конкретный объект залога. Они стремятся не «выжать» побольше денег, а заработать что-то в максимально-короткий срок. А коллекторская компания выжимает заемщика по максимуму. В своей практике не раз сталкивались с тем, что в процессе реализации права требования усаживали частного инвестора и должника за стол переговоров и оговаривали условия и суммы, которые готов выплатить должник. Это та же альтернатива договоренностей с банками, которую люди могли реализовать, если бы им дали такую возможность.

Значит ли это, что с инвестором можно договориться на приемлемых условиях?

Приведу пример из нашей практики. Инвестор приобрел право требования на $20 тыс. на квартиру в $50 тыс., в то время, как общая сумма кредитного обязательства заемщика была $100 тыс. То есть банк с него требован уплату именно этой суммы.

Заемщик был адекватный, не стал судиться, оспаривая сделку. За столом переговоров сошлись на том, что он выплатит $40 тыс., и квартира остается за ним. Заемщик получил более, чем двукратное снижение финансовой нагрузки, а инвестор приумножил инвестиции в 2 раза за 2 месяца.

На каком уровне торгов проявляется интерес к объектам от продавцов?

Все стремятся купить подешевле. Если раньше был ажиотаж на публичных торгах, то сейчас его нет. Объем выставляемого имущества огромен. Физлица, которые первыми пошли на торги и покупал выставляемые права требования без предварительной подготовки, столкнулся с судами, проблемами выселения, увязнув в этих проблемах.

Например, из 5 лиц, ранее купивших права требования, 4 купили то, что хотели и 3 из них увязли в проблемах, а некоторые уже окончательно потеряли деньги. Поэтому теперь, те, кто хочет заработать на перепродаже, рьяно в бой не рвутся. Раньше, чем на 5-6 торгах никто реальный интерес не проявляет и не покупает. Любой лот закрывается не меньше чем за 50% от реальной рыночной стоимости.

Например, есть инвестор, который может вложить $500 тыс. в 6-8 разных объектов: земучасток, нежилое имущество, несколько квартир. Благодаря тому, что любой из этих объектов уходит за половину цены, инвестор перекрывает потенциальные проблемы по одному из них.

Как часто встречаются случаи, когда на минимальной цене начинается ажиотаж, который загоняет цену, условно, к начальной стоимости?

Очень редко. Предложение на рынке столько велико, что больше двух участников под лот не приходит. Может быть трое — но уже реже. Но, каждый из них приходит с ограниченным финансовым «лимитом», выше которого тратить не имеет смысла, иначе потом не заработаешь. Поэтому цены вверх не загоняют.

Да, есть редкие объекты, под которые регистрируются и 10 участников, но это специфические объекты, о которых все претенденты знают, по которым изначально ведется какая-то игра. Тот круг инвесторов о котором говорю, в эти сделки не идет. Их цель — найти задешево перспективный объект и заработать. А найти можно много чего.

Зайдите посмотрите — база предложений так велика, что заблудитесь. Поэтому даже несмотря на то, что база активно мониторится, попадаются хорошие предложения по низким ценам на уровне 5-6 торгов. И не факт, что это «бесперспективные объекты»: возможно не обратили внимание, не было интереса именно в таком объекте, кто-то ждал падения цен. Случаи разные.

Реальный пример неудавшейся сделки можете привести?

К нам обращался клиент, после того, как он проиграл три судебные инстанции. Он приобрел на торгах два дома в районе Конче-Заспе, которые были в кредите. Но, заемщик оказался предприимчивый: вовремя оформил фиктивный развод и через один из судов Львовской области вывел залог на супругу. Суды же признали за ней право собственности на недвижимость.

Дело можно было возобновлять, но встал вопрос финансовой целесообразности. Просчитав, во сколько может обернуться новая тяжба, клиент отказался от дальнейших действий. Потому что, с учетом уже вложенных денег на торгах, трат на судебные процессы, и потенциальных затрат на новую тяжбу, выходила сумма, которая превышала возможную выгоду от реализации домов. То есть можно доплачивать до тех пор, пока затраты не перекрывают потенциальную выгоду. А вложить 100 грн., чтобы получить 50 грн., — какой смысл?

Потому и интересно, насколько потенциально-проблемный объект готовы покупать инвесторы?

Все упирается в два фактора: время и деньги. Какие бы незаконные действия не предпринимали недобросовестные заемщики даже через наше кривое законодательство, все можно распутать, когда есть оригиналы документов. Вопрос в том, какими средствами располагает тот, кто покупает проблемный кредит и, конечно, вопрос финансовой целесообразности.

Еще пример — приобретение права требования по ипотеке, где в залоге квартира в которой заемщик проживает с детьми. Согласно законодательства под детей необходимо предоставить жилье. Инвестор соглашается и покупает квартиру за $20 тыс. Это плюс к его затратам на выкуп права требования по кредиту. Если все эти затраты меньше той суммы, за которую, как он знает, он продаст полученную квартиру, он будет участвовать в торгах.

Но все это заранее изучается и детально просчитывается. Никто бездумно сейчас в такие сделки не идет. Если жилая недвижимость заинтересовала, можно элементарно навести справки у соседей о том, кто проживает в квартире. Потому дети могут быть не прописаны в момент, когда банк ушел на банкротство, но они вдруг оказываются в базе, на момент перерегистрации права собственности. Поэтому к лотам с жилой недвижимостью меньший интерес.

К чему самый большой интерес?

К недвижимости. Она всегда была самым ликвидным залогом для банков. Но ее процент (по всем видам) не дотягивает до 40% по базе. 60% — это автомобили строительная и сельскохозяйственная техника, под имущественные права, которые не наступили (в замороженных строительных объектах), когда люди не получили квартир в новостройках.

Таких, кстати, очень много. Поэтому все надо тщательно проверять. Ведь многие покупатели, особенно ранее, не понимали, что покупка права требования по кредиту, не означает покупки залогового имущества.

Покупается право требовать этот залог. А это риск. Как отреагирует тот, к кому будет предъявлено право требования покупателя — проблема покупателя. Не хочешь проблем — покупай чистое имущество в банке. Зайдите на сайты банков — там «полотна» предложений и цены на них «кусаются». Это не цены на электронных торгах.

Теги: долги кредиты невозвраты залоги сегида
Источник: Украинский Бизнес Ресурс Просмотров: 2398