Правительство сделало попытку защитить владельцев целевых облигаций - инвесторов в строительство. Но попытка оказалась не очень удачной. Правительственное постановление, которым местные органы власти обязали возмещать убытки по таким облигациям, содержит много неточностей, потенциально осложняющих отношения трех участников процесса - местных властей, застройщиков, а также инвесторов, вложивших свои средства.

Двойная трактовка

С 1 января 2012 вступили в силу изменения в Закон "О ценных бумагах и фондовом рынке", которые обязали органы местной власти компенсировать ущерб владельцев целевых облигаций в строительстве. Финансовая ответственность органов на местах возникает в том случае, если эти власти приняли решение о приостановлении или отмене права застройщика на пользование земельным участком. "Цель этих изменений было в том, чтобы вернуть доверие к целевым облигациям, направленным на инвестирование в жилищное строительство, для того чтобы снизить риски инвестиций для частных лиц", - рассказывает ведущий юрист юридической компании Владимир Игонин. Во исполнение данного закона, Кабинет министров должен был определить порядок расчета причиненного ущерба и механизмы проведения его возмещения. Чиновники этот документ наработали, но к нему тут же возник ряд вопросов. Как утверждают специалисты, прописанные в постановлении Кабинета министров нормы можно трактовать двояко. В частности, было определено, когда именно местная власть должна возвращать инвесторам средства за свой счет, а когда - нет. Но это выходит за пределы профильного закона, и создает основанием для уклонения от выполнения обязательств.

Читайте также: Где можно оформить госипотеку

"Кабинет министров вышел за пределы указанных обязанностей и применил немного более расширенное толкование механизма компенсации убытков. Хотя закон предусматривает необходимость определения Кабмином четко только порядка расчета убытков и механизма проведения компенсации. Фактически, таким образом, он ограничил случаи, в которых осуществляется инвесторам жилищных облигаций возмещения понесенных убытков. Так, постановление содержит ряд исключений, которые лишают права инвесторов на компенсацию. В частности, если принято решение о смене землепользования в связи с использованием эмитентом жилищных облигаций участка не по целевому назначению, в связи с нарушением земельного законодательства, договора аренды или других нарушений, то эти основания лишают инвесторов права по компенсацию понесенных убытков. В этой части, которая предусматривает данные случаи, постановление расширяет порядок возмещения ущерба по сравнению с номой статьи 8 Прим. Закона Украина "О ценных бумагах и фондовом рынке", которая подобные исключения не предусматривает. И? К сожалению, при решении соответствующих споров судами, они будут пользоваться в первую очередь постановлением КМ", - анализирует документ Кабмина партнер юридической компании Юрий Семенюк.

Брешь в защите

Инвесторы остались незащищенным еще по нескольким пунктам. Первый - кто именно будет компенсировать убытки, если право использования земельного участка отменяет не местная власть, а суд, например, по представлению прокуратуры. В постановлении Кабмина ответа на этот вопрос нет. Второй спорный момент - с законодательством по ценным бумагам. Оно предусматривает публичный и частный выпуск облигаций, а у них - разные условия обращения. В случае закрытого размещения обращение бумаг (покупка и продажа), возможно только среди лиц, уже принимавших участие в размещении. Кабмин же предписал власти на местах оформлять бумаги на себя. "Утвержденный Кабмином порядок компенсации убытков предусматривает обязанность органов местного самоуправления выкупать эти облигации у собственника на себя. Но в соответствии с условиями частного размещения, органы местного самоуправления не являются тем лицом, которое может принимать участие в обороте ценных бумаг, и, соответственно, заключение договора будет противоречить законодательству", - говорит Юрий Семенюк.

Читайте также: Как заставить застройщика вовремя сдать дом?

Далее следуют риски по процедуре погашения. Когда орган местной власти забирает право на участок, эмитент должен предоставить перечень инвесторов для возмещения убытков. Но при этом непосредственно оборот бумаг не прекращается. То есть владельцы могут меняться. Получат ли такие лица свое возмещение? Или по формальной причине отсутствия в списке на момент подачи его в органы местной власти, новые инвесторы получат отказ?

Скільки коштуватиме столичне житло під час Євро-2012 >>> ВІДЕО

Также очень интересует инвесторов и вопрос сроков возмещения. Кабмин обязал местные власти выдавать их из бюджета. Инвесторы смогут получить средства на свои банковские счета или в отделениях "Укрпочты" в течение двух месяцев после подачи перечня держателей облигаций в органы местной власти. Но. Будут ли деньги в местном бюджете? Если нет, то на этот случай Кабмин предписал предусмотреть необходимые суммы в бюджете на следующий год. И снова "но". Утвердит ли местный орган власти нужную сумму? " Да, местный совет обязан принять решение либо внести изменения в бюджет текущего года, либо предусмотреть такие затраты в бюджете следующего года. Но совет является коллегиальным органом, и никто не может гарантировать достаточное количество голосов для принятия соответствующих поправок в бюджете. Потому что с одной стороны предписание Кабмина вроде бы выполнить обязаны, но с другой - для утверждения поправок к бюджету необходимо определенное количество голосов депутатов. Никто не возьмет на себя единоличную ответственность, потому что каждый депутат голосует по своему внутреннему убеждению. Соответственно, если не будет доброй воли у местного совета на выделение денег для компенсации убытков лиц - держателей целевых облигаций, то им предстоит идти в суд, а это - надолго. И даже в случае получения положительного решения со стороны суда, инвестор столкнется со сложностями по его выполнению, потому что все упирается в наличие средств", - подчеркивает Игорь Белкин.

Неприглядная конкретика

Норма, которая уже четко определена в постановлении Кабмина, но которая точно не интересна ни нынешнему, ни потенциальному инвестору, касается суммы, которая подлежит возмещению. Местные власти будут возвращать не всю стоимость облигаций, а только номинальную с учетом определенного коэффициента учетной ставки НБУ, которая сегодня находится в районе 8%. Так что цена возмещения будет значительно меньше рыночной. "На практике, зачастую, люди платят за облигации намного больше, чем их номинал. Это связано с использованием институтов совместного инвестирования застройщиком, чтобы оптимизировать определенное налоговое бремя. Поэтому говорить о том, что все убытки покупателя облигаций будут возмещены, не приходится", - констатирует ведущий юрист консалтинговой компании Владимир Игонин.

Читайте также: В столице дешевеют офисы

Полный невозврат

Не менее противоречивое отношение и к норме, согласно которой владельцы целевых облигаций вообще могут остаться без своих денег. В постановлении Кабмина предусмотрено, что если право на участок отозвали не по вине местной власти, а из-за нарушения у застройщика, то средства должен возвращать именно эмитент облигаций. Но пока не наступит время погашения бумаг, согласно договору, инвестор даже не сможет судиться с эмитентом, чтобы раньше вернуть деньги. Потому что обязательство считается невыполненным именно тогда, когда происходит непогашение облигаций. То есть когда невозможно предоставить оплаченные инвестором квадратные метры какой-то площади. А к тому времени, когда наступит официальный срок погашения, у застройщика денег для возврата может и не быть. Потому что:

а) они потрачены на материалы или застройку;

б) из-за потери права на участок достроить и сдать объект не представляется возможным;

в) процедура поиска нового застройщика, передачи ему права на землю или продажи недостроенного объекта, чтобы за счет вырученных денег рассчитаться с инвесторами, может затянуться не на один месяц, а то и не один год.

В пошуках дешевої квартири. Як рієлтори завищують ціни >>> ВІДЕО

"Если застройщик лишился права на данный земельный участок, он понесет убытки, и далее в судебно порядке должен доказывать что эти убытки были понесены по вине органов местного самоуправления. А это - время и время", - добавляет Игорь Белкин. Поэтому пока застройщик и местная власть не завершат всех судебных споров, инвестору остается только надеяться и ждать возврата денег. Потому что ни одна из сторон их платить не будет. И достраивать объект во время судебного процесса тоже никто не станет.

Смотрите также:Топ-10 особняков миллиардеров

Теги: строительство кабмин облигации эмитент
Источник: Украинский Бизнес Ресурс Просмотров: 2021