Верховная Рада нашла деньги на удешевление стоимости ипотечных кредитов и выделила на это один миллиард. За счет этого миллиарда украинские власти будут проводить частичную компенсацию процентной ставки коммерческих банков. Заявляется об ипотеке под 2-3% годовых. О том что можно сделать на 1 миллиард, UBR.UA спросили у директора казначейства коммерческого банка Алексея Козырева.

UBR.UA: Может ли эта сумма простимулировать активизацию ипотечного кредитования?

А. Козырев: Не секрет, что рынок, фактически, замер. Связано это с тем, что кредитование, которое осуществлялось ранее под 18-20 % годовых в гривне, большинству заемщиков, в данный момент, не по силам. Поэтому банки, для минимизации своих рисков, были вынуждены свернуть такое кредитование. Сегодня, как показывает практика, из 20-30 заявок, удовлетворяется, в лучшем случае, только одна. И не на очень большую сумму. Все это привело не только к застою на рынке ипотеки. Фактически, значительная часть жилищных проектов оказались не востребованными. Их просто некому покупать. Поэтому банковское сообщество будет, в любом случае, поддерживать данную инициативу. То, что государство частично берет на себе расходую часть по компенсации процентов, позволит сократить реальную нагрузку на заемщика.

UBR.UA: Каков же сам механизм, когда его запустят?

А. Козырев: Детальных условий предоставления компенсации таких ставок еще нет. Они должны быть определены подзаконными актами. Но механизма компенсации, скорее всего, будет отработан, исходя из той ситуации, которая будет складываться на рынке. На первом этапе банки могут давать кредиты по тем ставкам, которые есть реально на рынке, а государство просто компенсирует частично проценты. А по некоторым из клиентов, например, многодетных семей, или представителей других социальных групп, которые нуждаются в поддержке, не исключается частичная компенсация суммы кредита.

UBR.UA: Но тогда 1 миллиарда не хватит. Это мало?

А. Козырев: Думаю, что сумма в размере миллиарда гривен, это начальная сумма. По имеющимся оценка участников рынка, отложенный спрос порядка 4-5 млрд. гривен. Исходя из этого, если программа активно будет работать на рынке, через некоторое время к ней будет подключаться все большее количество заемщиков. И если государство будет увеличивать объем длинного ресурса с 1 до 4-5 миллиардов, большее количество заемщиков сможет получать льготные кредиты.

UBR.UA: Какие банки будут работать по этой программе?

А. Козырев: Как показывает практика, часть банков из первых 20-30, которые активно занимались раньше ипотечным кредитованием и, в основном, работали с ГИУ по программам социальной и молодежной поддержи, и будут в первую очередь работать по данной программе. Потому что выделение этого миллиарда будет эффективным только в том случае, если он будет освоен эффективно. Исходя из минимизация риска - это будут какие-то средние суммы кредита.

UBR.UA: Банки смогут при этой программе отстоять еще и свои интересы?

А. Козырев: Как показывает практика, банк который сотрудничает с каким-то из застройщиков через кредитование их проектов, заинтересован поддерживать их в первую очередь. Это экономически обоснованно. Они же, так или иначе, обслуживаются у этих банков или выполняют через них кредитование. Но, как показывает практика, банки, особенно первое время, будут кредитовать проекты не очень значительные по суммам. Потому что, даже если ты будешь платить 2-4%, все равно ты их будешь платить. Ведь есть еще и тело кредита. И это основной вопрос.

UBR.UA: А какой средний объем кредитования?

А. Козырев: По некоторым данным - до 60 тысяч долларов. Это было раньше. Думаю, что исходя из ситуации которая складывается сейчас на рынке, банки будут кредитовать в основном проекты где, в конечном итоге, доля кредитных средств была бы не больше, чем 50 тысяч долларов.

UBR.UA: Насколько большим может быть потенциальный спрос?

А. Козырев: По данным риэлторов или других компаний, занимающихся этим бизнесом, общий отложенный спрос по жилью составляет около 3-4 миллиардов долларов. Даже если 5% этого спроса будет закрыто за счет новой программы кредитования и таких ставок, то это оживит рынок. Это, в основном, будут 1-2-комнатная квартира среднего уровня, рассчитанная на средний класс, или людей со средним достатком, но не самый высокий.

UBR.UA: Какой должен быть доход заемщика?

А. Козырев: Основной вопрос - это уровень дохода. И второе - под какую категорию для компенсации будет попадать заемщик. Нормативная база еще дорабатывается. Но, как показывает практика, банки идут на такого рода кредитование, если ваши доходы в 2 раза больше чем та сумма, которую вы должны платить по кредиту ежемесячно. То есть, если у вас доход 5 тысяч гривен, то ваша сумма, которую вы должны ежемесячно платить, не может быть больше 2500 грн. Ведь есть еще жизненно-необходимые потребности. Да и мировая практика говорит о том, что кредитование должно идти в таких объемах, которые позволяют не более, чем 50% ваших доходов забирать в будущем в счет погашения кредита.

UBR.UA: Но этот расчет, исходя из оценок полноценного заемщика, а не того, кто рискнет взять кредит только при максимальной компенсации процентов?

А. Козырев: Да. Но исходя из реалий, которые складываются сейчас в экономике, сумма может быть даже меньше - до 30% . Потому что идет определенный рост цен, идут определенные ежемесячные сезонные затраты. Например, какие-то меньше зимой, какие-то, наоборот, больше. Соответственно, исходя из этого, для банка важно рассчитать так, чтобы бы у вас ежемесячно происходило погашение кредита своевременно и в полном объеме .

UBR.UA: На какие сроки готовы идти банки?

А. Козырев: Я думаю, максимальным сроком, которым реально будут работать банки, станет от 5 до 7 лет. Сейчас ипотечное кредитование происходит, максимум, до 10 лет. Эта программа призвана каким-то образом защитить интересы малообеспеченных людей, которые имеют средний и ниже среднего достаток, и не могут себе позволить себе кредитование.

UBR.UA: Это реально? 5-7 лет при цене квартиры 50-60 тысяч долларов, и доходах семьи 4-5 тысяч гривен?

А. Козырев: Не надо забывать, что если средняя стоимость 1-2-ных квартир в Киеве около $50 тыс, то в каком-то небольшом городе цены это уже $30-40 тысяч. Поэтому, исходя из новой нормативной базы, будет возможность удовлетворить спрос именно на такие проекты. Ведь не стоит же разговор о том, что вообще 10 лет будет происходить компенсационная выплата только в этих объемах.

UBR.UA: Почему?

А. Козырев: Разговор идет о том, что с банком заключается договор. По нему будет выплачена некая конкретная сумма, будет компенсироваться сумма процентов. Но эти договора будут, фактически, двух и трехсторонние - с участием представителей государственных органов. Поэтому я не исключаю, что у некоторых заемщиков в договоре будет оговорено, что все 10 лет будут происходить компенсация. А у кого –то будет написано - в течении первых 3 лет.

UBR.UA: Но эта неопределенность не является стимулом для участия банка в программе. Не говоря уже для заемщика...

А. Козырев: Оценить предпочтения заемщиков не берусь. Но оценить позицию банка можно попытаться. Отмечу, что программа рассчитана на определенную категорию недвижимости и людей. То есть, квартиры маленькие, в нижней ценовой категории. И покупаться они будут людьми, которые и сейчас, и в будущем, будут иметь, в среднем, одинаковый уровень дохода. Исходя из этого, банку важно правильно рассчитать ежемесячные выплаты и период кредитования. Поэтому какой-то ориентировочный уровень дохода, который они смогут выплачивать – более-менее прогнозируем.

Теги: недвижимость банк ипотека кредит жилье
Источник: Украинский Бизнес Ресурс Просмотров: 2788