Согласно расчетам экспертов, на одну тысячу жителей Киева приходится в 4,5 раза меньше офисных помещений, чем в Праге и Варшаве, и почти в 2,5 раза меньше, чем в Москве. Строительство офисных комплексов в столице Украины происходит без какой-либо осмысленной системы, в результате чего значительная часть офисных зданий сконцентрировалась в центральной части города. Скопление офисов на правом берегу Киева является одной из важнейших причин возрастающего напряжения в транспортной ситуации города. В новом Генеральном плане Киева предусмотрено сдерживание дальнейшего размещения офисов в ядре общегородского центра. Приоритет отдается строительству деловых городков на левом берегу. Кроме того, параллельно со строительством отдельных узлов деловой активности целесообразно создать мощный деловой центр общегородского уровня по типу Лондонского Сити. В таком центре могли бы размещаться представительства крупных отечественных и международных компаний и организаций. Но очень важно, чтобы он жил полноценной жизнью города, а не вымирал к вечеру, как это бывает в Лондонском Сити. Как это сделать - рассмотрим ниже.

Андрей Малафеев, глава наблюдательного совета "Института Городского Гражданского Проектирования" для UBR.UA

Стратегия развития города

Согласно с концептуальными основами нового Генерального плана Киева, разработанного в соответствии с утвержденной Киевсоветом Стратегией развития столицы до 2025 года, общее количество трудящихся, занятых в различных видах экономической деятельности, должно увеличиться в этот период почти в полтора раза – примерно на 650 тыс. человек. Характерно, что львиная доля этого прироста, по прогнозу Стратегии, должна произойти за счет увеличения численности работников, занятых в сферах финансовой деятельности, операций с недвижимостью, инжиниринга, предоставления услуг предпринимателям и т.п. Ожидается, что численность занятых в этих сферах в ближайшие 13-15 лет увеличится в 2,2 раза - с 225 до 530-550 тыс. человек, то есть больше, чем на 300 тыс., и составит почти 30% всех работающих в городе.

Такая динамика прямо отражает целевые установки миссии Киева, заложенные в Стратегию развития столицы и, прежде всего, утверждение роли Киева как признанного места встречи Запада и Востока, как инновационного центра Восточно-Европейского региона с мощной конкурентной позицией, города, привлекательного для развития бизнеса.

Опыт развития Праги, Будапешта и Варшавы в последние десятилетия, по данным разработчиков Стратегии, свидетельствует о возможности реального роста ВВП в среднем на 5-8 % в год.

Читайте также: Украина будет застраиваться по-новому

Что касается Киева, то, к примеру, в период 2004-2009 годов, несмотря на кризисные явления в экономике Украины, рост реального ВРП составил 5,7 %. Киев и дальше должен наращивать экономическую мощь опережающими темпами по сравнению с сопоставимыми городами. Эту цель можно считать достижимой, учитывая старт с более низкой базы. В какой мере оправдается этот прогноз – покажет время.

Киеву не хватает офисов

Проецируя гипотезу экономического роста на градостроительные аспекты дальнейшего развития столицы, в частности, на динамику строительства офисов и формирования системы общественных центров города, отметим, что насыщенность такими объектами, по данным компании Colliers International, в Киеве, в расчете на 1 тыс. жителей, примерно в 4,5 раза ниже, чем в Праге и Варшаве и почти в 2,5 раза – чем в Москве. Общее количество офисных площадей в городе на конец 2011 года составило около 1,2 млн. квадратных метров, из которых более 1 млн. построено за последнее десятилетие. За минувшие десять лет, к сожалению, вакантность офисных площадей в городе остается достаточно высокой и, по данным компании DTZ, на конец 2011 года составила около 20%.

Однако, учитывая данные разработчиков Стратегии, Киев отстает в экономическом развитии от Восточно-Европейских столиц на 10-15 лет, и при условии выхода деловой активности в городе на их уровень, потребность в офисных площадях в период до 2025 года может возрасти в 2-2,5 раза – на 1,5-2 млн. квадратных метров.

Эти показатели, конечно, нельзя абсолютизировать – они могут оказаться несколько больше или меньше – все зависит от общей социально-экономической ситуации в стране. Однако, они служат очень хорошим ориентиром, поскольку носят объективный характер, определяемый потребностями и закономерностями развития общества, которые нельзя игнорировать.

Читайте также: Киев стал заложником супермаркетов

Достаточно вспомнить хрестоматийный пример. В свое время, в начале 60-х годов, когда в развитых странах мира уровень автомобилизации составлял уже около 200-300 машин на 1 тыс. жителей, советские нормативы предписывали принимать этот показатель в размере не более 25 машин на 1 тыс. жителей. Это все, что мог тогда обеспечить советский автопром, а об импорте легковых автомобилей для граждан не могло быть и речи.

В результате, этот параметр, на который ориентировались отечественные градостроители при построении улично-дорожной сети городов при современном уровне автомобилизации, в значительной мере, стал первопричиной сегодняшних транспортных пробок на наших улицах, и будет "аукаться" нам еще пару десятилетий. Яркий пример – четырехполосный Киевский проспект им. 40-летия Октября – важнейшая радиальная магистраль общегородского значения, которая имеет всего по две полосы в каждую сторону.

Поэтому, потребность в строительстве таких объемов общественных зданий – мест приложения труда, которые играют исключительно важную градоформирующую роль для столицы, требует продуманной, учитывающей долговременную перспективу политики их размещения в плане города и резервирования соответствующих площадок.

Офисные городки надо вынести из центра

Для Киева эта проблема тем более актуальна, что размещение офисных комплексов, возникших в последнее десятилетие, происходило, к сожалению, без какой-либо осмысленной градостроительной политики. В результате, значительная часть офисных зданий сконцентрировалась в центральной части города, без учета потенциальной пропускной возможности транспортной сети и необходимости гармоничного сочетания с исторически сложившейся застройкой.

Читайте также: Киев – не резиновый. И растягиванию не подлежит

Концентрация офисов в правобережной части города усугубила дисбаланс между расселением и размещением мест приложения труда, который является одной из важнейших причин возрастающего напряжения в транспортной ситуации города.

Дальнейшее размещение офисных зданий, важнейшим компонентом формирования городских общественных центров города, безусловно, необходимо подчинить заложенной в новом Генеральном плане идее формирования полицентрической системы городского центра.

Она предусматривает сдерживание дальнейшего размещения офисов в ядре общегородского центра для ограничения транспортных потоков, тяготеющих к центральной исторической зоне, преимущественное размещение их на Левобережье для обеспечения сбалансированности расселения и трудового тяготения, а так же на основных вылетных магистралях в местах формирования пересадочных транспортных узлов на конечных линиях метрополитена.

Такая политика размещения деловых зданий без каких бы то ни было дополнительных затрат позволит увеличить пропускную способность автомагистралей и провозную способность метрополитена за счет формирования разно направленных машино- и пассажиропотоков.

Эти потоки, в отличие от современного положения, когда в период утренних и вечерних пиков они устремлены от городской периферии к центру и с Левого берега на Правый, в то же самое время будут направлены в противоположном не загруженном направлении и, таким образом, позволят существенно оптимизировать нагрузку на транспортную инфраструктуру.

Много "Сити", больших и малых

Согласно Генеральному плану ожидается, что эту роль будут выполнять 7-8 общественных центров, расположенных на пересечении вылетных магистралей с границами городской застройки – преимущественно в зонах пешеходной доступности конечных станций метрополитена. Они призваны перехватывать часть потоков трудящихся, приезжающих из пригородной зоны, и активно формировать в городе пассажиропотоки в направлениях, противоположных пиковым.

Кроме того, примерно столько же общественных центров предполагается развивать на пересечении радиальных транспортных коммуникаций с внутренним правобережным полукольцом (Московский проспект – ул. Елены Телиги – ул. Индустриальная – Червонозоряный проспект – ул. Саперно-Слободская).

Читайте также: В Киев стали более охотно инвестировать

Такой дисперсный принцип развития системы общегородского центра и размещения узлов деловой активности заслуживает поддержки. Однако полная реализация этой системы дело не столько ближайших 15-20 лет, сколько отдаленного будущего.

Время покажет, насколько эти предложения окажутся реалистичными, учитывая, что в зоне формирования большинства намеченных центров крайне ограничены территориальные ресурсы. По-видимому, речь может идти лишь о строительстве, преимущественно монофункциональных высотных офисных комплексов с попутным обслуживанием мощностью 100-150 тыс. квадратных метров, для которых не требуются большие площадки. Градостроительные образования подобной мощности обычно концентрируют от 10-12 до 15-20 тыс. рабочих мест и провоцируют соответствующие центробежные пассажиропотоки.

В ближайшие 10-15 лет такие комплексы могут быть сформированы на левом берегу в районе озера Вырлица, Харьковской площади и на Троещине (в районе ул. Пуховской), а на правом берегу – в районе Одесской площади, аэропорта Жуляны и на въезде в город по Житомирскому шоссе. Они могут адсорбировать на своей территории до 600-800 тыс. квадратных метров офисных площадей.

Продолжение статьи Андрея Малафеева "Надо ли строить Киевский Сити?" читайте завтра, 17 февраля.

Теги: бизнес киев строительство офис офисная недвижимость стратегия
Источник: Украинский Бизнес Ресурс Просмотров: 3221