21 Новых материалов
Что ЕБРР сделает с Ощадбанком
2089
0
Еще две страховые компании лишили лицензий
3430
0

Непростой месяц для рынка недвижимости

Обзор киевского рынка недвижимости по итогам октября 2013 года.
2089
0
Непростой месяц для рынка недвижимости

Октябрь для рынка недвижимости был очень непростым месяцем. К проблемам, связанным с переходом к безналичным расчетам в национальной валюте, практически каждую неделю добавлялись новые. В совокупности они стали своеобразной полосой испытаний устойчивости киевского рынка недвижимости, пишет Domik.net-недвижимость.

Крах на рынке недвижимости откладывается

Сначала рейдерские и хакерские атаки на госреестры. Затем болезненные для наших граждан проблемы, связанные с предполагаемым техническим дефолтом США, стабильностью валюты и банковской системы. Вторая половина месяца прошла под знаком подготовки к очередному изменению привычных "правил игры" - введению принципиально нового порядка оценки имущества. Были и иные серьезные проблемы - некоторые из них рассмотрены ниже.

Эта октябрьская полоса испытаний еще раз подтвердила высокую инерционность киевского рынка недвижимости: средняя цена предложения по городу практически не менялась. Естественная реакция продавцов и покупателей выразилась в резких колебаниях деловой активности.

Колебались и средние цены предложений в отдельных сегментах рынка. На наш взгляд, основные причины подобных колебаний традиционны: изменения состава предложений, а также процессы расслоения рынка.

Средние цены* предложений $/кв.м  

 

Изменение за период

 

октябрь 2013

месяц

три месяца

полгода

год

три года

Киев

1701

0,0%

0,1%

0,0%

0,5%

-8,4%

Гостинки

1702

0,2%

-0,4%

-2,4%

-1,7%

-9,6%

Однокомнатные

1699

0,1%

0,7%

0,1%

-0,5%

-8,7%

Двухкомнатные

1813

2,7%

3,5%

5,2%

5,2%

-0,5%

Трехкомнатные

1737

-0,3%

-1,0%

-1,1%

2,5%

-4,7%

Четырехкомнатные

2223

-1,9%

-0,3%

4,9%

15,1%

-2,7%

Многокомнатные

2982

-10,9%

-8,2%

0,9%

7,5%

-4,7%

*При определении средних цен использовался метод аппроксимации "скользящее среднее по пяти точкам", позволяющий частично сгладить всплески кривых и оценить тренд в целом.

Более подробно о средних ценах предложений в отдельных сегментах рынка – в соответствующем разделе.

Наиболее важные процессы, события и тенденции

В октябре получили свое развитие практически все основные процессы и тенденции предыдущих месяцев.

Экономические и политические проблемы, о которых мы писали в каждом обзоре, к сожалению, никуда не делись. Более того, некоторые из них усугубились. В том числе, в результате усиления информационного, торгового, политического и личностного давления наших северных соседей.

Немалое влияние на рыночные процессы оказывает стремление государства существенно изменить привычные правила : вытеснить с рынка иностранные валюты, перейти к безналичным платежам, кардинально изменить порядок оценки недвижимости.

В обстановке, когда сложно прогнозировать будущие курсы валют, когда негативные сценарии развития экономики представляются весьма вероятными, когда продолжаются политические и иные противостояния, сложно найти консенсус между продавцами и покупателями недвижимости.

Далеко не все продавцы готовы снижать цены. В октябре участились случаи отмены практически подготовленных сделок по инициативе именно продавцов. По словам риэлторов, среди причин преобладает недоверие к валютам и банковской системе.

Что же касается покупателей, то многие из них ожидают резкого снижения цен. Ожидают годами, всякий раз надеясь, что в ближайшем будущем цены обрушатся.

К наиболее важным долгосрочным факторам необходимо отнести смену приоритетов потенциальных покупателей недвижимости. Постепенно, месяц за месяцем, год за годом меняются их предпочтения при выборе жилых массивов, типов жилья, инфраструктуры. Расслоение киевского вторичного рынка недвижимости можно увидеть на графиках изменения средних цен предложений, представленных ниже. Но главное – смещение интереса покупателей и, соответственно, денежных потоков с вторичного рынка на первичный.

Это более чем ощутимый фактор, оказывающий влияние на рынок и в долгосрочной перспективе. На вторичном рынке деньги, переходя из рук в руки, нередко запускают целые цепочки сделок-обменов. На первичном же рынке накопления граждан поступают коммерческим структурам и выводятся из рыночного оборота.

В этом есть свои преимущества и недостатки. Деньги, поступающие в строительную отрасль, способствует развитию экономики страны. Новое жилье, как правило, комфортнее и качественнее старого. И если бы оно строилось взамен физически и морально устаревшего, то на большинстве массивов Киева это можно было бы приветствовать. К сожалению, новое жилье строится не на месте разрушающегося старого, а на территории зеленых дворов, спортплощадок, скверов, пригородных лесов... Все идет к недопустимому уплотнению города, к перегрузке инфраструктуры, инженерных сетей, коммуникаций. К резкому ухудшению городской среды. Как следствие - многочисленные противостояния между застройщиками и жителями города.

Переходя от общих проблем непосредственно к событиям октября, отметим следующее.

Начался месяц с рейдерских и хакерских атак на госреестры , в том числе, на Государственный реестр прав собственности. Практически всю первую неделю месяца нотариусы не имели доступа к госреестрам - соответственно, и сделок не было. Выполнение достигнутых ранее договоренностей участникам рынка пришлось переносить на более поздние сроки. Некоторые договоренности были аннулированы.

Детали и потенциальные угрозы произошедшего выясняют правоохранители вместе с независимыми специалистами. Официальные лица Минюста утверждают, что госреестры не пострадали. Тем не менее, сомнения и опасения остались: кто знает, какие изменения были внесены в реестры рейдерами и хакерами, и какие скрытые возможности несанкционированного доступа у них теперь появились.

Не успели наши граждане осознать суть произошедшего, как на них обрушилась лавина публикаций о катастрофических последствиях возможного технического дефолта США . Многие участники рынка сразу же отложили принятие ответственных решений до прояснения обстановки. При желании, можно это рассматривать как отдельный эпизод, растянувшийся всего на пару недель. Но он достаточно ярко отображает общую проблему долларизации отечественной экономики в целом и киевского рынка недвижимости в частности.

В октябре продолжалась адаптация киевского рынка недвижимости к безналичным платежам в национальной валюте. Продвижения по этому пути налицо: технологии проведения сделок отработаны многими нотариусами; банки предложили соответствующие схемы взаиморасчетов, сделали их более доступными как в финансовом плане, так и в организационном. Но инерция рынка недвижимости по-прежнему очень высока.

При проведении торгов большинство участников рынка до сих пор ориентируются на доллары. И это не просто дань многолетней привычке. Значительную часть своих накоплений покупатели сформировали в долларах, да и многие продавцы хотели бы получить после сделки доллары. Отсюда проблемы конвертации значительных сумм. А с ними - и резкие колебания деловой активности, вызванные событиями в других странах.

Во второй половине месяца деловая активность существенно выросла, но этот рост продолжался недолго и носил ситуативный характер.

По целому ряду объективных и субъективных причин многие запланированные ранее сделки были перенесены именно на вторую половину октября. Участники рынка, позабыв о вчерашних опасениях, пытались срочно оформить сделки до введения 1 ноября нового порядка оценки - далеко не все они знали, что выполненные по "старым правилам" отчеты об оценке можно использовать еще три месяца

После подписания перенесенных сделок, а также после осознания того, что оценщики смогут еще три месяца датировать свои заключения "задним числом", деловая активность упала.

Цены на вторичном рынке Киева

По данным портала недвижимости Domik.net , в октябре средние цены предложений превышали цены продаж в соответствующих сегментах рынка в среднем на 3,8%.

Ниже приведены графики изменения средних цен предложений за квадратный метр в долларовом эквиваленте за последний год.

Средние цены предложений по всем объектам вторичного рынка недвижимости Киева, в новых домах и в домах возле метро.

Средняя цена предложений в Киеве за месяц не изменилась, за полгода не изменилась, за год выросла на 0,5%.

Средняя цена предложений в новых домах за месяц снизилась на 0,2%, за полгода выросла на 1,5%, за год выросла на 5,9%.

Средняя цена предложений в домах возле метро за месяц выросла на 0,5%, за полгода выросла на 3,9%, за год выросла на 5,5%.

Статистика цен предложений в Дарницком, Деснянском и Днепровском районах

В Дарницком районе средняя цена предложений за месяц выросла на 0,5%, за полгода выросла на 1,6%, за год выросла на 0,6%.

В Деснянском районе средняя цена предложений за месяц снизилась на 1,0%, за полгода снизилась на 1,9%, за год снизились на 4,7%.

В Днепровском районе средняя цена предложений за месяц выросла на 1,7%, за полгода выросла на 2,5%, за год снизились на 3,7%.

Статистика цен предложений в Святошинском и Соломенском районах

В Святошинском районе средняя цена предложений за месяц снизилась на 1,0%, за полгода снизилась на 2,8%, за год снизились на 5,5%.

В Соломенском районе средняя цена предложений за месяц выросла на 0,2%, за полгода снизилась на 2,7%, за год снизились на 4,3%.

Статистика цен предложений в Голосеевском, Оболонском и Подольском районах

В Голосеевском районе средняя цена предложений за месяц снизилась на 0,6%, за полгода выросла на 0,2%, за год снизились на 1,8%.

В Оболонском районе средняя цена предложений за месяц снизилась на 0,9%, за полгода снизилась на 1,0%, за год снизилась на 1,5%.

В Подольском районе средняя цена предложений за месяц не изменилась, за полгода снизилась на 3,1%, за год выросла на 1,1%.

Статистика цен предложений в Печерском и Шевченковском районах

В Печерском районе средняя цена предложений за месяц снизилась на 0,1%, за полгода выросла на 1,2%, за год снизились на 3,9%.

В Шевченковском районе средняя цена предложений за месяц выросла на 2,7%, за полгода выросла на 4,3%, за год выросла на 8,2%.

в октябре 2013 года средние цены предложений выросли на квартиры в домах возле метро, а также в четырех районах Киева: Дарницком, Днепровском, Соломенском и Шевченковском. В новых домах, а также в Голосеевском, Деснянском, Оболонском, Печерском, Святошинском районах средние цены предложений снизилась. В целом по Киеву, а также в Подольском районе средние цены предложений не изменились.
эж151

За последние полгода средние цены предложений выросли на квартиры в новостройках , в домах возле метро, а также в пяти районах Киева: Голосеевском, Дарницком, Днепровском, Печерском и Шевченковском. В остальных пяти районах Киева средние цены предложений снизились.

В целом по городу средняя цена предложения не изменилась.

За последний год средние цены предложений выросли в целом по Киеву (на 0,5%), в новых домах (+5,9%), в домах возле метро (+5,5%), а также в трех районах города (Дарницком, Подольском и Шевченковском). В остальных семи районах Киева средние цены предложений снизились. Максимальное снижение зафиксировано в Святошинском (-5,5%), Деснянском (-4,7%) и Соломенском (-4,3%) районах.

Детальную информацию об изменении средних цен предложений за любой период в каждом сегменте рынка можно проанализировать самостоятельно с помощью нашего сервиса

Прогноз на ноябрь

В ноябре нас ожидают весьма серьезные экономические и политические испытания, связанные со стремлением Украины подписать договор об ассоциации с ЕС. Наверняка, они в той или иной мере затронут и киевский рынок недвижимости. Резкого изменения цен в целом по городу мы не прогнозируем в связи с высокой инертностью рынка. Но существенное снижение цен в отдельных его сегментах вполне вероятно.

Новации на рынке недвижимости: грядут большие перемены

Что же касается деловой активности, то вряд ли она будет высокой. В обстановке высокой неопределенности большинство участников рынка будут выжидать и откладывать принятие окончательного решения.

Источник: UBR
Просмотров: 2089
Комментариев: 0
Если вы заметили ошибку, выделите необходимый текст и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить об этом редакции.
comments powered by Disqus

Новости партнеров

Новости Meta.ua

Индексы

Покупка
Продажа
Курс НБУ
1 USD
26.40
26.80
26.13
1 EUR
27.82
28.41
27.96
10 RUB
4.09
4.23
4.09
Все курсы валют
Покупка
Продажа
золото (XAU)
30365.36
30365.36
серебро (XAG)
434.24
434.24
платина (XPT)
23985.03
23985.03
Все курсы металлов

Справочник

Авто в кредит
Приобрести автомобиль в кредит сегодня не сложно. Однако риски существуют. UBR расскажет о нюансах автокредитования в Украине.
Все о деньгах
UBR.UA раскрывает секреты финансового рынка и рассказывает, как правильно распорядиться своими сбережениями.
Еда: справочник
"Мы - то, что мы едим", - говорили древние. Современные ученые лишь подтверждают это утверждение. Поэтому важно знать какая еда является полезной, разбираться в рецептах, калорийности, при необходимости и диетической еде, а для гурманов и в необычной.

Новости партнеров