На стоимость коммерческой недвижимости влияют более десятка факторов. В этом году на рынке недвижимости Киева введена в эксплуатацию новая статистическая система рыночных индикаторов - Samson Propery Indicators System, которая не только определяет среднюю стоимость торговых и офисных помещений в Киеве, но и вычисляет относительные (регрессионные) показатели. Фактически создан биржевой индекс цен на коммерческую недвижимость, обладающий максимальной оперативностью, чувствительностью и даже волатильностью. В данной статье мы рассмотрим факторы, влияющие на ценообразование в торговой и офисной недвижимости.

Александр Рубанов, президент Союза специалистов по недвижимости Украины, руководитель оценочной компании "Самсон" специально для UBR.UA

О конъюнктуре

Рынок торговой и офисной недвижимости значительно сложнее для анализа и статистических наблюдений, чем рынок жилья. Для коммерческой недвижимости действует значительно большее количество ценообразующих факторов, а дифференциация цен значительно выше (разница в стоимости 1 кв.м двух разных нежилых помещений на одном и том-же массиве может достигать 10 раз).

Наиболее дорогими сегодня, как и до кризиса, являются торговые помещения. Значительно дешевле стоят офисные помещения, а самыми дешевыми сегодня являются подвалы (которые могут использоваться и как офисные, и как торговые, и как складские помещения).

Логично, что при такой конъюнктуре офисов в структуре предложения значительно больше, чем торговых помещений. Торговое помещение должно обладать набором определенных характеристик (фасадное размещение, витрины, интенсивный пешеходный и/или транспортный поток), которые достаточно редко встречаются на рынке. Помещений, не обладающими такими характеристиками, значительно больше, и они, как правило, используются в качестве офисов.

Структуру предложения нежилых помещений в Киеве сегодня иллюстрируют следующие диаграммы:

Структура предложения в сегменте продажи

Структура предложения в сегменте аренды

Разница цен между центром и периферией Киева сегодня усреднено составляет 2.2 раза, хотя с приближением к Крещатику на расстояние меньше 1 км стоимость нежилых помещений увеличивается в геометрической прогрессии. Статистические наблюдения показали также, что помещения в современных зданиях, построенных по новым стандартам, стоят в среднем на 20-25% дороже.

При покупке помещений инвесторы отдают предпочтение офисам и магазинам в специализированных зданиях – офисных и торговых центрах. Таких помещений на рынке не так много, и стоят они несколько дороже – в среднем на 8-12% (при прочих аналогичных параметрах).

Цены продажи подвалов (без окон) в среднем на 50% ниже, чем цены аналогичных помещений на первых этажах. В то же время арендные ставки для подвалов ниже всего на 35%.

Цены продажи торговых помещений в среднем на 40% выше, чем цены продажи офисов, но разница может достигать 2.5 раз на особо ценных торговых помещениях. Арендные ставки на торговые помещения выше в среднем на 75%. Отсюда вытекают более высокие ставки капитализации для торговых помещений, однако и риски приобретения (управления) торговой недвижимости более высокие.

Разница в стоимости торговой и офисной недвижимости существенно зависит от местоположения. На улицах, где отсутствуют достаточно интенсивные пешеходные и транспортные потоки, торговое помещение (имеется в виду фасадное помещение с витринами) не будет представлять существенной торговой ценности, поэтому разница между торговым и офисным помещением на таких улицах минимальна (до 5%).

Для офисов влияние локальных характеристик местоположения не так существенно. Если офис расположен в центре, то не так важно, какая это улица, локальные характеристики дифференцируют стоимость 1 кв.м офисов в пределах 12%. Значительно большее на стоимость влияет класс офиса (тип здания, размещение, инфраструктура и пр.).

Наличие витрин при прочих равных характеристиках помещения добавляет к его стоимости от 5% до 15% в зависимости от интенсивности пешеходных и транспортных потоков. Фасадное размещение входа и/или окон прибавляет к стоимости помещения от 5% до 30% в зависимости от интенсивности пешеходных и транспортных потоков вдоль фасада.

Средняя стоимость 1 кв.м торговых и офисных помещений в зависимости от размера

Важным ценообразующим фактором является размер (общая площадь) помещения. Небольшие помещения более ликвидны, имеют больший круг потенциальных покупателей, поэтому удельная стоимость 1 кв.м в маленьких помещениях более высокая, чем в больших. Например разница в стоимости 1 кв.м между помещением 100 кв.м и 1000 кв.м при прочих идентичных характеристиках составляет +30%/-23%. Наилучшим образом зависимость стоимости от размера помещения иллюстрирует диаграмма справа.

О тенденциях

Уже длительное время на рынке недвижимости наблюдается ситуация, когда предложение существенно превышает спрос. Вследствие этого стоимость продажи помещений коммерческого профиля продолжает постепенно снижаться со средними темпами -0.42% в месяц. Это касается как торговых, так и офисных помещений. В конце сентября текущего года были зафиксированы новые кризисные минимумы цен предложения. Ожидания новой волны кризиса стимулировали продавцов и залогодержателей активно снижать цены на помещения, которые практически не ощущают спроса.

С другой стороны арендные ставки не демонстрируют снижения. В этом основное отличие текущей ситуации от первой кризисной "волны" 2009-м году. Ставки на торговую недвижимость демонстрируют боковой тренд, а на офисные помещения даже наблюдается едва заметная тенденция к росту. Часто компании предпочитают продать находящийся в залоге по ипотеке офис, чтобы переехать в арендованный, так как сегодня арендные платежи значительно ниже процентных выплат по ипотечным кредитам. Эти тенденции хорошо просматриваются на графиках:

График динамики цен продажи

График динамики цен аренды

О ликвидности и торге

Можно констатировать тот факт, что на рынке коммерческой недвижимости продолжается кризис ликвидности, особенно в сегменте купли-продажи. Рынок недвижимости традиционно обслуживается долларом, что, возможно, является его главной проблемой. Сегодня рост рынка недвижимости выгоден большинству экономических субъектов Украины, однако правительству сложно его стимулировать в такой ситуации. Ранее рынок недвижимости в вопросе поддержания необходимого уровня ликвидности обслуживали банки, специализирующиеся на ипотеке, сегодня они скорее извлекают ликвидность с рынка, продавая залоговые объекты. Поэтому ситуация с ликвидностью на рынке недвижимости тяжелая. Национальные ипотечные программы так и не заработали, и даже если заработают, в первую очередь правительство направит поддержку в жилищный сектор.

Волатильность ценообразования (разброс цен) и значительное уторговывание в процессе экспозиции – прямые следствия проблемы ликвидности. Из около двух тысяч объектов, которые предлагаются на рынке сегодня, в ближайшие полгода будет продано не более 20%, а по заявленной цене будет продано не более 5% помещений. Продажа, как правило, достигается в процессе длительной экспозиции с постепенным уторговыванием.

В сегменте аренды ликвидность выше, однако это касается в основном профессионального сегмента и редких качественных помещений. Сегодня, например, крайне сложно сдать в аренду квартиру под офис или подвал.

Используя массив данных за прошедший год мы статистически оценили тот путь уторговывания, который в среднем проходят объекты торговой и офисной недвижимости при продаже и аренде. Данные изложены в таблицах:

Среднее уторговывание на рынке купли-продажи

Территориальнаязона

Подвалы

Офисы

Офисывысокого класса

Магазины

Магазины высокого класса

Центр

17.68%

13.67%

15.93%

15.89%

20.93%

Близко к центру

19.08%

14.33%

14.51%

19.30%

9.92%

Серединная

20.41%

16.55%

14.28%

19.63%

30.70%

Периферия

23.54%

13.99%

12.40%

18.76%

14.66%

Теги: офисы коммерческая недвижимость торговый центр оренда
Источник: Украинский Бизнес Ресурс Просмотров: 5895