Обзор рынка недвижимости: прогноз цен 2010-2011

Прогноз цен рынка недвижимости остается негативным. Рынок недвижимости переживает самые сложные времена за последние 50 лет, уверены аналитики уверены. Неспособные выучить урок истории с первого раза, обязательно наступят на одни и те же грабли еще не раз. Это относится и к глубокому экономическому и финансовому кризису, поглотившему весь мир. Что стоит за ним? Ответ прост: циклические процессы на рынке недвижимости, стимулируемые кредитованием. Жители США, Великобритании, Испании и Ирландии принялись активно спекулировать земельными участками и недвижимостью. Негативные последствия такого поведения по сей день отравляют жизнь мировой экономике. В 1984 году я купил дом в Лондоне. По сегодняшним ценам, земля, на которой он построен, обошлась бы мне в 100 000 фунтов. Ее стоимость резко возросла, вполне возможно, раз в десять. При этом я никак не причастен к столь внушительному удорожанию. Этот клочок земли поднялся в цене благодаря усилиям других людей, жесткому режиму градостроительного планирования и щедрой налоговой политике – налог на имущество невысок, а полученные прибыли и вовсе не подлежат налогообложению. Таким образом, выходит, что я земельный спекулянт, этакий мини-аристократ, для которого регулярное присвоение результатов усилий других людей является первым шагом на пути к богатству. Чем я заслужил такое увеличение своего благосостояния? Ничем. А значит последствия однозначно будут печальными. Во-первых, стране необходимо финансировать себя за счет налогообложения, изобретательности и дальновидности. Налоги на трудовые доходы и прирост капитала сокращают и трудовые доходы, и капитал. Однако это не относится к налогу на ресурсы, потому что природные ресурсы имеются как данность. Такие налоги сокращают незаслуженные прибыли их владельцев. Во-вторых, данная система провоцирует образование пагубных политических стимулов. В мире, в котором люди набрали огромные долги, чтобы владеть землей, повышение цен на землю будет встречено на "ура", и будет сделано все, чтобы предупредить их падение. Таким образом, перед нами разыгрывается эксцентричный спектакль: газеты провозглашают о грядущем повышении цен на жилую недвижимость – самое главное благо. Те, кто извлекает выгоду из таких подорожаний – не просто земельные спекулянты. Они они вдохновенные последователи идей манипуляции рынком. Например, в Великобритании, землевладельцы горячо приветствовали искусственное создание нехватки земли посредством нелепого ограничительного режима по контролю над градостроительным планированием. Это один из самых важных способов перемещения богатства от неимущего юноши к имущему старику. В своей новой книге Дэвид Уиллеттс, министр по делам университетов и науки, рассматривает проблему несправедливого распределения богатства между поколениями. Спекулятивный земельный рынок – главная причина случившейся катастрофы. В-третьих, мы попали в замкнутый круг: возможность для спекуляций землей провоцирует развитие кредитного цикла, и наоборот, снова и снова дестабилизируя экономику. Журналист Фред Харрисон утверждает, что этот цикл продолжительностью 18 лет был вполне ожидаемым и прогнозируемым, по крайней мере, для него. В сущности, покупатели арендовали имущество у банкиров, а взамен играли на повышение. Масса агентов получает прибыль за счет платы за подготовку, красивую упаковку и угощение плодами высоко спекулятивных сделок. Во время длительного экономического подъема (самый последний цикл роста в Великобритании длился 11 лет) они все обогатились за счет взрывного всплеска кредитования и использования заемных средств. Когда наступит крах, вчерашние заемщики, финансовые институты и налогоплательщики понесут огромные убытки. Это не более чем гигантская финансовая пирамида с уже знакомыми печальными последствиями. В конечном счете, по мнению Харрисона, такой способ ведения дел приведет к катастрофе. Долгое время нас убеждали в том, что плата за пользование ресурсами должна быть единой для всех и не увеличиваться для отдельных собственников. Тем не менее, по словам Харрисона, "как общество, мы социализируем заработанные своим трудом доходы (заработные платы и жалованья), тогда как наш общественный доход (от владения землей) остается частным". Кто бы что ни думал по поводу справедливости такой системы, на практике она привела к ужасающим результатам. Хотим ли мы вновь запустить кредитно-ориентированный процесс на рынке недвижимости, как только удастся ликвидировать последствия предыдущего? Если "кризис – это тяжелая ситуация, которую нужно использовать с выгодой", сейчас самое время действовать. Полная социализация арендной стоимости земли разрушит финансовую систему и благосостояние значительной части общества. Совершенно очевидно, что это невозможно. Однако социализация прибылей, начиная с текущего момента будет менее болезненной. Такое решение поможет охладить пыл спекулянтов. Оно также сместит бремя налогообложения. Н е менее важны планы Великобритании, касающиеся пересмотра законов о градостроительном планировании. Многие считают, что подобная либерализация негативно отразится на ситуации в сельской местности. Но эти опасения абсолютно беспочвенны: увеличение радиуса Лондона на 5 километров увеличит доступную площадь на 50%. Неужели это сможет как-то повлиять на очаровательную зелень английских земель? Ни одно правительство не способно отучить англичан от их веры в то, что спекуляции землей – это путь к богатству. Но можно хотя бы попытаться. Рост стоимости жилья и неэффективные налоги – уже само по себе плохо. Но то, что спекулятивная лихорадка дестабилизировала всю мировую экономику – еще хуже. Пусть об этом пока догадываются лишь немногие, но время перемен уже пришло.