К концу 2011 г. общий объем предложения офисных площадей класса "А" и "B" в столице достиг 1,200 тыс. кв. м (GLA). За 2011 год он увеличился на 5%, что является минимальным показателем прироста новых площадей в Киеве за последние 8 лет.

По подсчетам компании UTG, основными причинами сокращения объема нового предложения стало снижение темпов строительства офисных центров и перенос сроков ввода в эксплуатацию большинства проектов. За 2011 г. новое предложение пополнилось 7 офисными объектами общей арендуемой площадью 63 тыс.кв. м, что на 12% меньше, чем объем площадей, введенных за 2010 г. В общей структуре рынка профессиональной офисной недвижимости увеличилась доля класса В+ за счет ввода 4 новых объектов данного класса.

Таким образом структура предложения по классам выглядит следующим образом: класс А — 17%, класс В+ — 29% и В- — 54%. В течение 2012 года прогнозируется перераспределение структуры спроса в сторону увеличения классов А и В+, что будет возможным в связи с вводом в эксплуатацию таких масштабных проектов, как ТОЦ Gulliver (47,2 тыс.кв. м), "101 Tower" (43,6 тыс.кв. м), "Премиум центр" (36 тыс.кв. м), БЦ "Мария" (43,2 тыс.кв. м), БЦ "Торонто" (36 тыс.кв. м).

На 2012 год в Киеве запланирован ввод в эксплуатацию 12 офисных объектов общей арендуемой площадью 375 тыс. кв. м, из которых высоко вероятна реализация около 60% из заявленного объема.

Спрос

По данным компании UTG, в течение 2011 года рыночное поглощение составило 120-130 тыс.кв. м, из которых около 80-90 тыс. кв. м офисных помещений были сданы в аренду. Значимым трендом этого года являлось увеличение количества сделок продажи офисных помещений конечным пользователям, на долю которых пришлось около 40 тыс.кв. м.

Спрос в течение 2011 года преимущественно генерировали компании сферы IT, телекоммуникационные, фармацевтические, промышленные компании, а также компании финансового сектора.

Основным критерием смены офисов являлось намерение компаний улучшить коммерческие условия и/или качество занимаемых помещений. Заметной особенностью спроса этого года являлось фактическое отсутствие новых компаний, выходящих на украинский рынок.

В 2011 г. активизация спроса и умеренный ввод нового предложения привели к снижению уровня вакантности офисных центров в среднем на 3-4%, которая к концу года составила для БЦ класса А от 0% до 17,11%, для БЦ класса В — от 0% до 51,12% (включая нововведенные БЦ с высоким уровнем вакантности). Исходя из запросов арендаторов, поступающих в компанию UTG на протяжении года, основную долю в структуре спроса занимали офисные центры класса В+ — 45%; класса В- — 34% запросов; класса А — 21%. В структуре спроса по размеру офисных помещений наибольшая доля приходилась на блоки до 200 кв. м (38%), а также от 201 до 500 кв. м (27%).

Арендные ставки

По информации компании UTG, ценовая ситуация на рынке аренды офисной недвижимости в течение 2011 года характеризовалась умеренным ростом. На фоне достаточно высокой активности арендаторов рост средних базовых ставок аренды с начала года составил 4,5%. По состоянию на декабрь 2011 года арендные ставки на офисы класса А находились в диапазоне $30-55/кв.м/месяц, на помещения класса B $18-45/кв.м/месяц (с НДС без эксплуатационных расходов). Средний уровень эксплуатационных расходов для офисов класса А составил $6-10/кв.м/мес, для класса В $2-6 кв.м/мес (с НДС).

Прогнозы

В компании UTG отмечают, что основную долю нового предложения в 2012 г. составят объекты, заявленные к выходу в 2010-2011 гг., но не введенные своевременно в эксплуатацию.

На 2012 год в Киеве анонсирован ввод в эксплуатацию 12 офисных центров общей арендуемой площадью 375 тыс. кв.м, 80% из которых составляют офисные объекты класса А и В+. Из этого объема наиболее вероятен ввод семи объектов общей арендной площадью около 218 тыс. кв.м, что будет являться наибольшим показателем в истории офисного рынка Киева и может привести к существенному дисбалансу спроса и предложения, росту вакантности и снижению арендных ставок.

В среднесрочной перспективе сегмент офисной недвижимости столицы будет "рынком арендаторов", которые ужесточат свои требования к качеству и характеристикам занимаемых помещений, а также к коммерческим условиям арендных договоров.

Теги: недвижимость киев офисы
Источник: Дело Просмотров: 1172