Сьогодні ні для кого не секрет, що внаслідок світової економічної кризи, яка, якщо й не зруйнувала остаточно українську банківську систему, то, принаймні, поставила її на останню межу перед повним крахом. Починаючи з жовтня 2008 року, десятки, ще кілька місяців тому, здавалося б, "непотоплюваних" комерційних банків, сотні кредитних спілок та Інших фінустанов опинилися на межі банкрутства. Вже наприкінці жовтня 2009 року питання безпеки банківської системи стало головною темою засідання Ради національної безпеки та оборони. Попри це у листопаді втрати української банківської системи наблизилися до 20 мільярдів гривень.


Тож надзвичайно гостро постало питання: хто кине банкам рятівний круг?


Неповернуті кредити


Ще недавно банківська система переживала справжню ейфорію. Одні громадяни масово несли свої гроші до банків, інші так само масово отримували кредити — на житло, автомобілі, побутову техніку, інколи навіть без паспорта чи довідки про до ходи. Самі банки продавалися, як гарячі пиріжки, — до літа минулого року понад третина українських комерційних банків уже мали іноземних власників.


Перші тривожні чутки про можливі негаразди в українських банках з'явилися влітку 2008 року. Одним із найстрашніших наслідків кризи для банків стало те, що українці стали неохоче платити по кредитах. Причому проблеми з погашенням існують не лише стосовно споживчих кредитів, значні несплати з'явилися по багатомільйонних кредитах під масштабні будівельні проекти. Саме за рахунок сплати відсотків від таких кредитів і формувалося чи не основне джерело доходів комерційних банків.


За офіційною інформацією НБУ, у березні 2009 року питома вага проблемних кредитів у загальному кредитному портфелі банків збільшилася з 2,96% до 3,68%. Експерти вважають ці дані заниженими, називаючи цифри у 18-20%. На їхню думку, в кращому разі кількість проблем них кредитів до початку наступного року зросте на 30-35%, в гіршому — на 50%. Банкіри стверджують, що прохання продовжити терміни виплат частіше подають великі корпорації, ніж представники малого та серед нього бізнесу. Як правило, це металургійні підприємства, підприємства хімічної промисловості, автомобілебудування й, особливо, будівельної галузі.


Проблема неповернутих кредитів багато в чому зводиться до відповіді на питання: а чому це, власне, найпривабливіші інвестиційні проекти, що обіцяли багатомільйонну капіталізацію з подвійним очікуваним прибутком, зокрема, у такій перспективній галузі, як будівництво, раптом стають провальними?


Влітку цього року НБУ розробив цілий план перемоги над проблемними кредитами. Постановою № 328 "Про методи забезпечення погашення кредитів", що набула чинності 3 червня, державний регулятор рекомендував банкам змінювати умови позик, виданих до 1 жовтня 2008 року, тільки тим клієнтам, фінансовий стан яких класифікується не нижче за клас В (наявність ризиків невчасного погашення позик), а стан обслуговування боргу — як "гарний" або "слабкий". Банки, що погодилися зі схемою НБУ, фінансово заохочуватимуться. Збитки від реструктуризації во ни зможуть списувати з регулятивного капіталу поступово — до 1 січня 2011 року, щоб не припустити різкого зменшення капіталі гани Банкіри підтримують рішення НБУ, але відзначають, що умови дуже жорсткі — кредит можна продовжити максимум на два роки. "Постанова носить рекомендаційний характер, але, якщо банк її не виконуватиме, він не зможе та ким чином класифікувати позичальників і зменшувати резервування під проблемну заборгованість", — сказав один із банкірів. До того ж, схемою НБУ можуть не скористатися самі позичальники, які не дістануть можливості продовжити кредит більш ніж на два роки.


Як виявилося, рятівні можливості й страхових фірм сьогодні суттєво обмежені. Одна з проблем — відсутність законодавчого забезпечення послідовної, ясної структури для сектора страхування в Україні. Іншим недоліком чинного законодавства, на думку страхових аналітиків, є його негативний ефект на бізнес перестрахування. Страхувальники зазвичай розподіляють великі ризики, передаючи части ну останніх іншим компаніям в обмін на частину премії. В Україні перестрахування відбувається за кордоном на великих європейських і американських ринках, а українські фірми зберігають лише незначну частину ризику. Більшість українських страхових компаній приймає лише приблизно 1% від загального ризику. Окрім того, низький рівень капіталізації страхових фірм перешкоджає розвитку галузі.


А вона прийшла


Виготовивши проектну документацію, отримавши всі необхідні дозвільні документи (з різними "побажаннями" міських служб), власник земельної ділянки отримує дозвіл на будівництво. А потім розробляє графік його фінансування на підставі проекту та звертається до фінансових установ, аби отримати кредитну лінію. При цьому служби банку чи іншої фінустанови, страхової компанії проводять перевірку наданих документів, не заглиблюючись у девелоперські розрахунки і не враховуючи вимоги відповідних служб.


Таким чином, ані служби банку, ані страхової компанії просто не враховували "дрібні" нюанси при визначенні собівартості будівництва. Поверхово складалися кошториси, допускалися помилки проектними організаціями. Але підвищений попит на нерухомість та на об'єкти оренди у сукупності із завищенням вартості орендних ставок компенсували з лишком всі додаткові витрати. Це призводило до завищення кошторисної вар тості об'єктів будівництва, але ринок був занадто "розігрітим"...
Незважаючи на всі ознаки наближення фінансової кризи, жодний банк або інша фінансова установа не розраховували свої кредити на тривалі терміни і тим більше ніхто не зважав реально на світову фінансову кризу. А вона прийшла незваною, і дохідна частина таких проектів катастрофічно зменшилася, натомість витратна практично залишилася на попередньому рів ні. Утворився дисбаланс, який призвів до зупинення процесів кредитування, інвестування та реалізації будівельних проектів.


Будівельні "Шерлоки Холмси"


Втім, якщо повернутися до проблеми порятунку будівельних проектів та "конаючих" через нс-повернуті кредити банків, то стає зрозумілим, що будь-який інвестор чи страхувальник, буду чи насамперед фінансовою інституцією, не здатний повною мірою оцінити реальний ризик того чи іншого проекту будівництва, адже його фахівці вивчають та аналізують документацію лише за формальними ознаками (отримані дозвільні документи на будівництво чи ні, ви повідають ці дозволи встановленій формі чи ні тощо)


Таким чином, банкіри чи страхувальники не залучають до проведення аналізу професійних експертів. Це просто не входить в їх обов'язки. Саме нерозвиненість аудиту будівельних проектів є. на думку багатьох аналітиків, однією з основних вад системи. Напрошується аналогія з діяльністю нотаріуса. Припустимо, нотаріус посвідчує договір купівлі-продажу квартири між покупцем та продавцем, ретельно дивиться паспорт, документи на нерухомість. Продавець — шахрай, документи вкрадені у справжнього власника, і у вкрадений паспорт на високому рів ні вклеєна фотокартка шахрая. В обов'язки нотаріуса не входить виїздити на місце з продавцем й опитувати кожного сусіда, чи дійсно той знає цю людину? Ні чого не підозрюючи, нотаріус посвідчує угоду, сумлінно виконавши свої професійні обов'язки, і, тим не менш... умикнувши зелене світло афері.


А тепер уявімо собі, що покупцю допомагає досвідчений юрист, колишній слідчий, який таки поїде на місце. Афера навряд чи завершиться позитивно для зловмисників!.
От саме за таким принципом будівельних "Шерлоків Холмсів" й діють під час оцінки ризиків будівельних проектів професійні девелоперські компанії.


Як зауважив Віталій Правдюк, начальник департаменту нерухомості, будівництва і земельного права адвокатської контори "Коннов і Созановський", поняття девелопменту є чужорідним для українського законодавства. Фактично жоден з основоположних нормативних актів, що регулюють діяльність у сфері будівництва, включаючи закони України "Про планування і забудову територій", "Про містобудівну діяльність", "Про архітектурну діяльність", не містять поняття девелоперської діяльності. Існуюче з радянських часів поняття "служби замовника" не є аналогом девелопменту як діяльності, що пов'язана не лише з організацією процесу будівництва, а й із забезпеченням фінансових та маркетингових показників. Фактично нормативні акти в галузі девелопменту творяться на локальному рівні самими інвесторами та забудовниками шляхом узгодження умов відповідних договорів, у той же час назріла об'єктивна необхідність визначення такого поняття та його регулювання на законодавчому рівні.
Знецінена застава може стати ліквідним


— Необхідно виходити з реального стану містобудівної ситуації, зважаючи на об'єкти, що знаходяться поряд, враховуючи можливості здачі в оренду приміщень, розмаїття технічних рішень що за реального об'єкта та варіанти пошуку шляхів здешевлення будівництва об'єкта, — розповідає Олег Ворошиловський, партнер девелоперської компанії "Лідер девелопмент". — На жаль, більшість фінансових установ у докризовому періоді такого комплексного аналізу не робили.
Також потрібно враховувати, що пакети інвестиційних проектів, які знаходяться в заставі у банків, щоденно зазнають змін в аспекті спливу терміну дії конкретних дозвільних документів, що здешевлює можливу вартість реалізації об'єктів застави. Ситуація загалом така: власник не має фінансової спроможності проводити будь-які дії стосовно реалізації проекту, об'єкт дешевшає, а банк чекає на повернення кредиту, не розуміючи, що інвестиційна привабливість об'єкта застави з кожним днем стрімкими темпами зменшується.


На мій погляд, фінансовим установам терміново необхідно провести фаховий аудит предметів застави та хоча б для себе з'ясувати, що та яким чином можна реанімувати.


Дуже часто виходить, що певний проект в силу тих чи інших причин і не мії бути реалізований з самого початку. Тим не менш, повністю безнадійних проектів мало. Після відповідно го ретельного аналізу можливо об'єктивно з'ясувати, як можна врятувати проект, скільки доведеться в нього ще вкласти коштів задля усунення тих нюансів, які зробили його нерентабельним.
Такий підхід принаймні дає можливість банку перетворити знецінену кризою заставу з напівфабрикату у більш-менш ліквідний товар, привабливий для нового інвестора.

Питання руба


— Фінансова криза в Україні має також і яскраве політичне забарвлення, — додає його коле га Олександр Овчар. — Незважаючи на те, що інвестиційний клімат начебто "завмер", на ринку нерухомості вже працюють групи, які проявляють вели кий інтерес до банків, фінансовий стан яких характеризується наявністю неліквідних активів. З огляду на світову економічну тенденцію, після виборчих пере гонів слід очікувати активізації інвестиційних процесів на теренах України.


Отже, враховуючи негативний досвід попередніх років, логічно припустити, що жоден інвестор не буде довіряти "старим партнерам", а проводитиме самостійний девелоперський аудит кожного об'єкта інвестування. Зважаючи на формальні, технічні та інші недоліки, результатом цих дій буде максимальне зниження вартості об'єкта застави в порівнянні з первинною.
Безумовно, слід очікувати, що інвестор буде залучати до цієї роботи подібні фахові групи, які працюватимуть з коректорськими компаніями, скуповуючи об'єкти (проекти) за безцінь. Це призведе до обвалу роботи банківської системи та до появи нових "Еліта–центрів". У цьому ви падку у виграшному становищі знову буде інвестор.


— Тому банкам вкрай необхідно розпочати комплексну перевірку та аудит класних заставних ресурсів, починаючи вже з січня 2010 року для того, щоб у березні-квітні мати розроблений комплекс необхідних заходів щодо кожного об'єкта (проекту), — впевнений О. Овчар. — При екстреному професійному втручанні і незначному фінансуванні можливим стане виведення проектів на стадію готовності до залучення інвестицій вже у серпні 2010 року.


Інформація до роздумів


На дорозі до взаєморозуміння та взаємовигідного партнерства між девелопером та власником банку чимало каменів спотикання. Головний із них — власник нерідко і не здогадується про дійсні причини своїх проблем із провальними інвестпроектами, бо ними займалися топ-менеджери, яким він, власник, повністю довіряв. А самі винуватці багатомільйонних прорахунків, звичайно, не горять бажанням зізнаватися у власних помилках. Те саме стосується і страхової компанії, яка також несе часткову відповідальність за фіаско. І побоюється скомпрометувати себе перед банком, від якого залежать її статки. їм у такій ситуації девелопер не тільки не потрібен — просто небезпечний як потенційний викривач їхніх прорахунків або навіть змови заради отримання пресловутого "відкату".


Залишається лише додати, що наразі час працює на девелоперські компанії, які все активніше виходять на ринок не ліквідних активів. У цивілізованому світі для мінімізації своїх ризиків при вкладенні коштів, банки та інвестиційні фонди залучають для аудиту проекту будівництва та управління проектом, що фінансується банком, саме девелоперські компанії. В Україні ж відсутність законодавчого врегулювання діяльності девелоперів гальмує цей процес. Одначе перезріле питання вже ставиться руба: або девелопери працюватимуть з банками, або з колекторськими компаніями.


Тож українським банкірам є над чим поміркувати.


Любомир ШЕВЧЕНКО, "Юридичний вісник України"


Довідка "ЮВУ"


За оцінкою Національного банку, частка проблемних кредитів у сукупному обсязі кредитів, наданих українськими банками, у жовтні зросла до 8.1%, або до 60,882 млрд. грн. У той же час у міжнародному рейтинговому агентстві РІІСН питома вага проблемної заборгованості українських банків може зрости до 40% з 34% за підсумками першого півріччя 2010 року.

Від редакції: Проблема, змальована в публікації, виникла не вчора. Ми спробували висвітлити її з точки зору девелоперів. А як на неї дивляться банкіри? Страхувальники? Нарешті, юристи? Запрошуємо їх висловити свою позицію з цього приводу на шпальтах" ЮВУ.


Хотите первыми получать важную и полезную информацию о ДЕНЬГАХ и БИЗНЕСЕ? Подписывайтесь на наши аккаунты в мессенджерах и соцсетях: Telegram, Twitter, Google+, Facebook, Instagram.

Теги: недвижимость банки кризис
Источник: Украинский Бизнес Ресурс Просмотров: 3241