Enso – одна из самых молодых, но при этом и одна из наиболее быстроразвивающихся компаний на украинском рынке девелопмента. В своем активе она имеет 4 крупных строящихся проекта ЖК. Хотя первый из них компания не успела сдать в заявленный срок, она уже готовится к новым стройкам, о старте которых обещает сообщить в 2021 году. Это позволяет сделать и земельный фонд – более 1,2 млн кв. м.

Ранее в СМИ объясняли такую активность девелопера причастностью к ней неформального "куратора" украинского строительного рынка, бизнесмена Вадима Столара.

Иностранцы активно скупают киевские квартиры: что будет с ценами

Во второй части интервью с UBR.ua исполнительный директор Enso Рамиль Мехтиев рассказал, правдивы ли слухи, а также ответил, почему компания не успела в срок сдать в эксплуатацию свой первый проект, повторится ли это в дальнейшем и поделился другими планами компании.

С первой частью интервью можно ознакомиться здесь.

Исполнительный директор Enso Рамиль Мехтиев

Начинали с 15 млн грн и 10 сотрудников

СМИ со ссылкой на собственные источники писали, что Enso контролирует бизнесмен Вадим Столар. Соответствует ли эта информация действительности?

Мы приняли для себя решение вообще не комментировать этот вопрос. Потому что он нам не вредит, а подпитывает дополнительный интерес. Зачем разрушать его источник? Тем более на этапе, когда ты только выходишь на рынок и хочешь привлечь к себе внимание.

Хотя это не единственная легенда, связанная с нами. Еще, например, существует теория о принадлежности к нам Давида Жвании.

Но все это – легенды. У нас даже было несколько кейсов, когда мы почти доходили до стадии судебных тяжб против тех, кто утверждал, что Enso "точно принадлежит Столару".

Мы не контролируемся никем, кроме бенефициаров, указанных в открытых источниках

На сегодняшний день все тяжбы исчерпаны и могу подтвердить, что мы не контролируемся никем, кроме бенефициаров, указанных в открытых источниках.

Ключевой бенефициар компании – Андрей Руденко, а я являюсь одним из младших партнеров с невысокой долей в управлении. 

Если говорить о собственниках, управлением активов которых занимается Enso, то фамилий очень много разных, в том числе публичных людей. Но мы, как профессионалы, не можем раскрывать конфиденциальную информацию.

Налог на недвижимость увеличится втрое: покупатели квартир сильно переплатят

Как вы считаете, почему в принципе могла появиться версия о Вадиме Столаре, как владельце Enso?

У нас есть предположение, что Столара связали с Enso, так как мы вышли на рынок в то время, когда его активно обсуждали и считали контролирующим строительный бизнес в Киеве.

И тут возникает динамично развивающаяся компания, у которой интересные локации и проекты. Можно провести параллель.  

Кто такой Андрей Руденко?

Андрей Руденко был одним из участников в девелоперской компании "НЕСТ", куда он в свое время меня пригласил работать руководителем отдела маркетинга. Это друг моей семьи, я знаю его примерно с 4-5 лет.

После "НЕСТ" я сделал паузу в девелопменте, а затем Руденко позвал меня в Enso.

За счет каких средств компании удалось сформировать стартовый капитал?

Очень часто журналисты объединяют два понятия: собственника актива и девелопера, который работает для того, чтобы этот актив со временем дал профит.

Для девелоперского бизнеса у нас был не символический уставной капитал – насколько я помню, 15 млн грн. Этого было вполне достаточно для старта и возможности масштабироваться.

Enso была создана только в августе 2017 года, но уже является третьей девелоперской компанией в Киеве по количеству возводимой недвижимости (более 400 тыс. кв. м). Как удалось этого достичь в столь короткий срок?

Enso не сразу стала лидирующей на рынке по тем или иным показателям. Это результат операционной деятельности, которую мы, по моему мнению, достаточно эффективно осуществляли на протяжении четырех лет, а также масштабирования, происходившего в 2020 году.

Все начиналось с команды из 10 человек, которые в свое время были объединены общими деловыми связями, трудясь в "НЕСТ". В этом мае у нас уже было более 200 сотрудников. 100 кв. м офисных помещений, которые были у нас на старте, превратились в несколько тысяч квадратных метров, к ним добавился отдел продаж в бизнес-центре "Парус".

Загородное жилье уверенно дорожает: во сколько обойдется дом или квартира под Киевом

Почему опоздали с вводом в эксплуатацию ЖК Poetica

Ваш первый проект, ЖК Poetica, должен был быть введен в эксплуатацию в четвертом квартале 2020 года. Почему этого не произошло?

Помешал наш подход и критерии к качеству продукта. Когда мы задекларировали сроки ввода в эксплуатацию, то имели карточку технических решений, но по мере возведения сталкивались с постоянным вызовом – оставить базовый вариант или улучшить.

Мы не хотели любой ценой сдать объект, который просто соответствует "нормативке" – для очень требовательного киевского рынка этого крайне мало.

Второй пусковой комплекс Poetica будет введен в эксплуатацию в 2021 году

Но, как я уже говорил, ввод в эксплуатацию – это отношения застройщика и контролирующего органа, и это не то же самое, что передача объекта в пользование. Традиционно девелоперы и застройщики оставляют лаг в более чем полгода после ввода в эксплуатацию, чтобы доводить здание, устранять пробелы. Для клиента это не означает, что он получит ключи на полгода позже.  

Поэтому этот момент больше интересует наших недоброжелателей – "первый объект", "не успели".

Мы очень чувствительны к тому, что это первый объект, и мне некомфортно, что он не был обеспечен сертификатом в установленный срок. Но мы не могли пойти на компромисс с качеством – мы пришли не на один проект и не на три года, нам нужно формировать историю длиною в десятилетия.

Сейчас мы уверены, что второй пусковой комплекс Poetica будет введен в эксплуатацию в 2021 году. Думаю, что ключи покупатели начнут получать следующей весной.

Летом цены на аренду квартир взлетят в Киеве и других крупных городах: ослабят карантин

Что конкретно вас не удовлетворяло и какие улучшения вы делали?

Самые разные. Начиная с архитектурно-планировочных решений, когда мы в процессе понимали, что сегодня есть запрос на другие конфигурации, площади. И заканчивая благоустройством – например, мы провели анкетирование среди молодых семей касательно разных вариантов детских площадок.

Оказалось, то, что интересно взрослым, проектировочной команде, неинтересно детям.

Каждое из этих изменений невозможно исправить только на бумаге, поэтому мы откатывались на шаг назад.

Скажем, оконный откос – оцинкованный или из композита. Чтобы заменить один на другой, нужно перепроектировать целый узел здания, заказать совершенно другой материал, внести изменения в договорные отношения с компанией, которая занимается фасадами.

Вероятна ли задержка с вводом в эксплуатацию других ваших проектов – Fjord и Diadans, которые должны быть готовы в 2022 году?

По работам, которые происходят на уровне монолита – кладка, окна, фасады, архитектурное освещение, и т.д. – сегодня мы идем согласно задекларированным срокам. Но до ввода в эксплуатацию, когда все подключено к сетям, и остается только документарное оформление, крайне сложно спрогнозировать, в какой момент и что может произойти.

Невыгодно получить квартиру на полгода раньше и с красивой картинкой

По опыту Poetica мы теперь понимаем, на что нужно обращать внимание, чтобы упреждать паузу. Но каждый раз мы будем взвешенно принимать решения, идти ли на компромисс в угоду срокам.

Наша цель – передать актив, от которого будет получать удовлетворение конечный пользователь, и который будет набирать в цене. Невыгодно получить квартиру на полгода раньше и с красивой картинкой, но в силу непродуманности тех или иных решений или дороговизны обслуживания, потерять на ремонте.

Цены ежегодно растут на 30-35%

Сколько квартир вы уже продали? Замедлилась ли динамика продаж в коронакризис?

К концу мая мы законтрактовали более тысячи квартир в четырех проектах. Если говорить очень укрупненно, то около половины из них – это первая коллекция Poetica, затем – Diadans.  Приблизительно поровну мы продали квартир во Fjord и "второй коллекции" Poetica.

С момента старта каждого из проектов динамика продаж всегда была только положительная – у нас нет месяца, который по числу сделок был бы меньшим, чем предыдущий. Сейчас ежемесячно мы контрактуем порядка 60-70 квартир.

Лишь вопрос времени, когда вернется спрос

За все время только в марте и апреле 2020 года мы не продали ни одной квартиры. Но мы пошли на это сознательно и не стали делать акционных предложений. Дело в том, что мы уже дважды сталкивались со спадами на рынке – девальвация, военные действия. Лишь вопрос времени, когда вернется спрос.  

Через какие источники вы привлекаете средства для строительства? Являются ли для вас основой финансирования деньги покупателей квартир?

Советским квартирам предрекли обвал цен. А новострои дорожают из-за доступной ипотеки

В зависимости от этапа строительства финансировать проект можно из разных источников – кредитного, собственного, от встречного потока. У любого из этих ресурсов есть стоимость – и решение принимается исходя из того, какой из них дешевле, а также в зависимости от того, на какую дистанцию ты привлекаешь его.  

При этом рынок в процессе очень меняется: бывает избыток денежной массы, когда ты можешь еще и выбирать, а бывает и дефицит.

Но если говорить о реализации квартир, то классическая мотивация – максимально большую товарную массу продавать на финише. Ведь чем меньше мы продадим сейчас, тем больший профит получим в конце.

Ключевой момент тут – перекрывает ли разница привлеченного ресурса стоимость собственного. Если ты знаешь, что через год сможешь продать квартиру на 20-25% дороже, а сегодня можешь заимствовать ресурс под 7%, то выбор очевиден.

Но в нашем случае дело не только в деньгах. Когда компания только появилась звучали вопросы – а гарантировано ли вы достроите? И в этот момент мы договорились, что не нужно никого уговаривать. Когда существуют риски, страхи, то лучшее, что можно сделать – это купить с документами после ввода в эксплуатацию.

Используете ли вы перекрестное финансирование своих проектов за счет средств инвесторов?

У нас проектное финансирование – каждый из проектов это отдельный автономный организм, который живет своими правилами и своими источниками.

Насколько увеличивается стоимость квадратного метра в ваших объектах?

Мы оцениваем рост цен в около 30-35% за год. Полагаем, что после ввода в эксплуатацию цена поднимется еще приблизительно на 15-20%. Но у каждого из проектов изначально отличалась стоимость.

Верхняя планка цены "квадрата" будет доходить до 100 тыс. грн/кв. м

Например, на старте проекта Poetica, если я правильно помню, кв. м стоил от $730-750. Сегодня во второй коллекции Poetica $1200 – это самый дешевый метр. Хотя абсолютно идентичная строительная готовность.

А в Diadans уже в ближайшие месяцы нельзя будет купить ничего дешевле 50 тыс. грн/кв. м. После ввода в эксплуатацию, думаю, диапазон цен будет составлять 65-70 тыс. грн/кв. м, а верхняя планка будет доходить до 100 тыс. грн/кв. м.

Риелторы стали по-новому проводить просмотры квартир перед сделками

Новые проекты

Ваши три проекта – две очереди Poetica, Fjord и Diadans – сильно отличаются от того, что строила компания "НЕСТ". 

Я бы их не сравнивал – первые проекты "НЕСТ" появились еще в 2004-2005 гг., это достаточно большая дистанция.

Но должен вас поправить – у нас не три, а четыре проекта. В Poetica есть две разные "коллекции", каждая из которых имеет свои "внутренние" очереди.

Одна и вторая "коллекции" имеют существенные различия: над ними работают разные архитектурные мастерские, там применяются не одинаковые инженерные решения. Они также имеют разную целевую аудиторию, цену квадратного метра и даже находятся на разных кадастровых участках.

Премиальными могут быть объекты от улицы Пушкинской и заканчивая Владимирской площадью

Почему клиент, который выбирает жилье в премиальном сегменте, должен выбрать один из ваших проектов?

Прежде всего, мы никогда не говорим о премиальности наших проектов. С нашей точки зрения премиальными могут быть объекты от улицы Пушкинской и заканчивая Владимирской площадью. Все остальное – маркетинговые легенды, где "премиальность" определяется по принципу высокого ценника.

Мы же говорим лишь о том, что наша недвижимость достаточно качественная, чтобы быть интересной.

Парламент поддержал одновременный переход права на землю и недвижимость

Но давайте все же попробуем сравнить ваши объекты с конкурентами. ЖК Poetica (ул. Дегтяревская) находится далеко от метро, а цена кв. м в Diadans сопоставима, например, с ценами в ЖК А136. Но если последний находится на улице Антоновича, то Diadans, который расположен на улице Коновальца (Щорса), все же дальше от центра города.

Для каждого из нас важны разные критерии. Poetica, к примеру, не о центре – это комплексная застройка, для которой большее значение имеет инфраструктура, приближенность к паркам. Ее некорректно сравнивать с объектами на улице Антоновича. Но я прекрасно знаю всех наших конкурентов – ЖК Creator City на Дегтяревской находится дальше от парка, но ближе к метро. Кому-то этот критерий будет важнее. Или есть Unit.City, где ценник – $2,2-2,4 тыс./кв. м.

Если говорить о А136, то сложно сказать, является ли более "центральной" улица Антоновича по сравнению с улицей Щорса. Ведь улица Антоновича – длинная, а 136 номер свидетельствует об удаленности. Если уже сравнивать, я бы больше согласился с примером ЖК Chicago Central House (Антоновича, 44).

Но в любом случае, у каждого объекта, нашего или конкурентов, есть сильные и слабые стороны, а также цена вопроса. Одинакового ответа, что лучше, все равно не будет – каждый выбирает и покупает там, где ему импонирует.

Наш земельный банк предполагает троекратное увеличение

Готовите ли вы новые проекты? Если да, то где они появятся?

В скором будущем – возможно, уже в этом году – мы объявим о строительстве площадок, которые сейчас находятся на стадии проектирования. Наш земельный банк предполагает троекратное увеличение: у нас сейчас в работе 400 тыс. кв. м, а суммарный портфель компании – 1 млн 200 тыс. "с хвостом" кв. м.

Могу лишь сказать, что у нас есть несколько проектов точечной высотной застройки, аналогичной, например, Diadans. И есть несколько площадок под комплексную застройку, реализация которых может занять 7-8 лет.

Хотите первыми получать важную и полезную информацию о ДЕНЬГАХ и БИЗНЕСЕ? Подписывайтесь на наши аккаунты в мессенджерах и соцсетях: Telegram, Twitter, YouTube, Facebook, Instagram.

Теги: застройщики девелопер купить квартиру в киеве рынок недвижимости купить жилье ввод в эксплуатацию строительство жилья киевские жилые комплексы
Просмотров: 7139