В 2015 году украинский рынок недвижимости трясло. Кризисные явления в экономике, политическая нестабильность, боевые действия – все эти факторы отобразились на рынке. Знаковой тенденцией года стало увеличение интереса к недвижимости со стороны украинцев, которые вкладывали свои сбережения в "твердую валюту", чтобы их не съела девальвация. О том, каким этот год был на рынке жилой недвижимости, подытожил UBR.ua.

"В этом году рынок недвижимости лихорадило, что в первую очередь связано с курсовыми колебаниями. После резкой девальвации гривны в феврале этого года, спрос на жилье на первичном рынке в краткосрочный период (на протяжении недели-двух) вырос в несколько раз по сравнению с таким же периодом прошлого года", - рассказал руководитель отдела продаж ЖК "Park Stone" Дмитрий Шостя.

Также Вице-президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью, эксперт сайта по недвижимости DOM.RIA Анатолий Топал добавил, что в этом году наблюдалась зависимость от курсовых колебаний и военных действий. "Как только умолкает стрельба, и скачки курса доллара прекращаются - рынок начинает оживать", - говорит он.

Читайте также:

Первичная недвижимость

Даже несмотря на то, что в экономике страны кризис, на рынке недвижимости появились новые проекты. По данным консалтинговой компании City Development Solutions (CDS), на протяжении года рынок первичной жилой недвижимости Киева пополнился 34 новыми жилыми комплексами с общим количеством 15,5 тыс. квартир. Таким образом, по состоянию  на начало декабря 2015 года объем предложения "первички" составляет 38,6 тыс. квартир в 195 столичных новостройках. Аналитики компании отмечают увеличение нового предложения квартир на 15 % в сравнении с показателями за 2014 год.

Бюджетные варианты

Как подчеркнули аналитики City Development Solutions (CDS), в структуре нового предложения традиционно преобладают квартиры бюджетного сегмента (эконом и комфорт классы): на них приходится 79 % квартир в новых проектах. Почти половина (48 %) нового предложения приходится на 1-комнатные квартиры и еще 35 % - на 2-комнатные. Такое распределение эксперты объясняют текущим спросом и ростом количества инвестиционных сделок.

"На первичном рынке Киева более 30 % сделок – инвестиционные. Недвижимость остается практически единственным инвестиционным инструментом, который обеспечивает доходность в размере 15-20% после перепродажи. Независимо от цели приобретения жилья, для покупателя одним из наиболее важных критериев остается цена и общий бюджет покупки. Поэтому, наибольшим спросом пользуются сейчас малогабаритные квартиры с функциональной планировкой", - отметила директор консалтинговой компании City Development Solutions Ярослава ЧАПКО.

В то же время Дмитрий Шостя добавил, что около 80% покупателей приобретают самое недорогое жилье эконом-класса. Большим спросом пользуются объекты небольшой площади – однокомнатные квартиры по 30 кв. м, двушки по 60-65 кв. м.

Сегодня бюджетный сегмент является наиболее масштабным и наиболее востребованным, но в этом году впервые за несколько лет его удельный вес в структуре рынка снизился. "Если в предыдущие годы он сильно рос: в 2013 году он занимал 61%, в 2014 году стал 87%, то в этом году он снизился до 79% благодаря тому, что начали появляться проекты класса "бизнес", - подчеркнула  Ярослава Чапко.

Данные City Development Solutions 

Также эксперт обратила внимание на то, что Печерск сегодня выбился в тройку лидеров по объемам застройки и впервые на Печерске стали появляться комплексы класса комфорт. Если раньше Печерск считался районом, где строятся делюксовые комплексы, премиальное жилье, то теперь там постепенно стали появляться массовые проекты застройки класса "комфорт".

Данные City Development Solutions

Строят однушки

В структуре бюджетного жилья пополнение идет преимущественно проектами эконом-класса, так как сегодня такие объекты являются наиболее востребованными.

"Девелоперы стараются сохранить минимальные цены в условиях высокой конкуренции, соответственно идет удешевление материалов, больше обращают внимание на панельные дома, соответственно строятся проекты эконом-класса с малыми квартира, которые очень быстро раскупаются", - отметила Ярослава Чапко.

Что касается структуры рынка по количеству комнат, то застройщики продолжают строить преимущественно однокомнатные квартиры и квартиры-студио. По-прежнему невысокий удельный вес трехкомнатных, многокомнатных квартир. Около 35% приходится на 2-комнатные квартиры.

Данные City Development Solutions

"В целом структура рынка еще более искажена – более половины рынка приходится на однокомнатные квартиры и студио, всего лишь 30% на 2-комнатные квартиры, и всего 18%  на трехкомнатные и многокомнатные. На сегодняшний день, учитывая тот спрос, который есть на рынке, такая структура оправдана, потому что люди стараются покупать с наименьшим бюджетом", - объясняет Ярослава Чапко.

В нынешних условиях люди стараются покупать малометражные квартиры с целью сохранения своих средств, в которых можно будет быстро сделать ремонт и сдать в аренду.

"В долгосрочной перспективе нам придется почувствовать этот эффект через 3-4 года, потому что наиболее комфортными квартирами для жизни считаются двухкомнатные. Сегодня мы наблюдаем дефицит двухкомнатных квартир во многих проектах", - говорит эксперт.

Престижное жилье

"В сегменте престижного жилья порядка 10 % инвестиционных сделок. Покупатели все больше обращают внимание на квартиры площадью 85 – 120 кв. м. в связи с тем, что в дальнейшем такую квартиру будет легче конвертировать в деньги", - рассказал Коммерческий директор девелоперской компании "НЕСТ" Константин Браво.

По его словам, порядка 47% покупателей приходится на жителей из регионов: Донецка, Луганска, Днепропетровска, Крыма и др. У многих из них есть потребность в максимально короткие сроки заселиться в квартиру. Специально для таких случаев девелопер предлагает жилье с готовыми стенами и потолками (машинная штукатурка и побелка) – жильцам остается только провести покраску или дизайнерское оформление.  

Естественно, для людей, которые выбирают элитную недвижимость, важна не только стоимость. Такие покупатели более тщательно подбирают себе жилье, им важна локация в удобном и безлопастном месте, надежность застройщика, качество строительства и т.д.

Данные компании "НЕСТ"

Вторичное жилье

Как и на рынок "первички", на рынок вторичной недвижимости повлияла экономическая нестабильность в стране. Кроме снижения доходов населения, инфляции, особое влияние на рынок имело банкротство банков, поэтому люди в отсутствии других возможностей для инвестирования и сбережения своих средств, вкладывали в "твердую валюту".

"Особенно это можно было наблюдать в периоды сильной девальвации нацвалюты, особенно в начале года. То есть такие периоды неопределенности увеличивает заинтересованность покупателей вложить свои деньги и продавцов, которые готовы предлагать большие скидки покупателям, чтобы продать свои квартиры", - говорит руководитель отдела аналитики Address.ua Олесь Романишин.  

Низкий покупательский спрос на фоне достаточно большого предложения заставляет продавцов идти на сознательное снижение цен. "При покупке квартиры эконом или комфорт класса покупатель может рассчитывать на скидку в размере 5-10%. Для престижного сегмента скидки увеличиваются до 20% и больше. Учитывая тенденции снижения долларовых цен на "вторичку" в этом году, можно прогнозировать снижение еще минимум на 10% в 2016", - отметил эксперт.

Рынок вторичной недвижимости в 2015 году имел свои особенности. По словам Олеся Романишина, наблюдался высокий дисбаланс предложения и спроса, количество сделок в 2015 году упало в 4 раза в сравнении с 2013-ым, на треть ниже, чем в 2014-м., снижение цен предложения в долларовом эквиваленте на 20%, вырос спрос на бюджетное и малогабаритное жилье, преобладание сделок-цепочек, присутствие инвестиционных сделок – около 10%.

Данные Address.ua

Цены

За 2015 год эксперты City Development Solutions отмечают прирост стоимости квадратного метра в новостройках в среднем на 25 – 35 % в зависимости от класса жилья.

По словам Ярославы Чапко, гривневые цены выросли практически во всех сегментах. В среднем прирост составил от 25 до 35% по разным классам. "При этом если мы посмотрим на колебания курса доллара, в течение года доллар был практически один и тот же в пределах 23-25 гривен. Гривневые цены сыграли вверх в среднем на 30%. Это говорит о том, что: во-первых, недвижимость у нас все равно пользуется спросом даже не для собственного проживания, это инвестиционный инструмент, и во-вторых, девелоперы сегодня стараются компенсировать долларовую потерю снижая цены, поскольку гривневые цены увеличивались непропорционально росту  курса доллара", - уточнила эксперт.

Стоит отметить, что это касается не всех проектов, это касается только наиболее конкурентоспособных, которые пользуются высоким спросом.

Данные City Development Solutions

В то же время Дмитрий Шостя добавил, что цены на жилье на первичном рынке устанавливаются в гривне, поэтому в валюте они существенно подешевели. Но застройщики все же вынуждены были повысить цены примерно на 30-50% в этом году. 

Также Анатолий Топал отметил, что в долларе наблюдалось постепенное снижение цен от собственников (стоимость предложений уверенно идет к уровню 2004/2005 годов). Спрос на первичку, пока еще выше, чем на вторичку. Тем не менее, наблюдаем возврат спроса на вторичное жилье, на фоне снижение цен в долларе. 

К тому же, низкий покупательский спрос на вторичном рынке заставляет снижать цены.

Данные Address.ua

Инвестиция в квадратные метры

Девальвация гривны заставила украинцев, у которых есть сбережения, вкладывать их в "твердую валюту" - квадратные метры.

"Еще одна интересная тенденция этого года – это увеличения количества так называемых инвестиционных сделок, когда покупатели вкладывают все свои сбережения в недвижимость. Впоследствии такие квартиры, как правило, сдаются в аренду. Если еще два года назад только 10% покупателей приобретало недвижимостью с целью сохранить свои сбережения, то сейчас – 25%. Это связано с недоверием к банковской системе и отсутствием альтернатив для сохранения средств", - говорит Дмитрий Шостя.

Стоит отметить, что в премиум классе люди покупают жилье больше для себя, а в эконом классе часто рассматривают покупку как инвестицию.

Как рассказал Константин Браво, если раньше в премиум классе около 20% - это были покупки квартир под сдачу, то сейчас это около 10%. Есть компании, которые покупают 20-30 квартир, делают хороший ремонт и сдают их в аренду. Таким образом, они раскладывают риски со своей операционной деятельности.  

Что же касается бюджетного сегмента, то однокомнатную квартиру можно купить от 28 тыс. до 40 тыс. долларов, это сравнительно небольшой объем инвестиций.

Прогнозы

Среди прогнозов на 2015 год эксперты отмечают снижение общего бюджета покупки и, соответственно, повышение спроса на квартиры-студио и однокомнатное жилье. Основным фактором при выборе объекта будет оставаться цена, что вынуждает девелоперов удешевлять стоимость проектов первичного рынка, а собственников квартир снижать цены на вторичном рынке.  

Что касается первичного рынка недвижимости, то, несмотря на кризис, он будет пополняться новыми предложениями. "Обвала рынка мы не прогнозируем. Девелоперы будут продолжать уменьшать площади квартир, поскольку в конкурентной борьбе они будут стараться выиграть за счет общего бюджета", - считает Ярослава Чапко.

Ценовая конкуренция будет преобладать на рынке, а значит стоит ожидать дальнейшее удешевление проектов бюджетного сегмента за счет использования более дешевых строительных и отделочных материалов.

"Ценовая ситуация в 2016 году слабо прогнозируема из-за тотальной привязки рынка к доллару. При дальнейшей девальвации гривны, гривневые цены будут расти в след за валютой, хотя и непропорционально. При сохранении текущего курса доллара, девелоперы постараются увеличить гривневые цены на 10-15%, компенсируя потерю цены в долларовом эквиваленте", - подчеркнула эксперт.

На вторичном рынке, по мнению экспертов, будет наблюдаться низкая активность, сохранится спрос на бюджетное жилье, а также прогнозируется снижение цен не менее, чем на 10%. 

Хотите первыми получать важную и полезную информацию о ДЕНЬГАХ и БИЗНЕСЕ? Подписывайтесь на наши аккаунты в мессенджерах и соцсетях: Telegram, Twitter, YouTube, Facebook, Instagram.

Теги: недвижимость цены застройщики вторичка первичка вторичное жилье первичное жилье
Источник: Украинский Бизнес Ресурс Просмотров: 7391
Загрузка...
Загрузка...