Профильное строительное сообщество пытается решить проблему недостроев в Украине. На сегодня в нашей стране около 15 тыс. таких объектов, причем, каждый четвертый — жилой, сообщили в Конфедерации строителей Украины (КСУ). Они уже разработали законопроект, направленный на решение проблем таких сооружений. 

В чем проблема

"В целом на стадии строительства находится 3823 жилых объекта, причем активные работы идут только на 1,7 тыс. из них. Остальные либо законсервированы, либо временно приостановлены", — сообщила директор департамента государственных программ и развития жилищного строительства Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины Наталья Козловская. 

По данным Минрегионстроя, 134 жилых объекта находится в критическом состоянии. Из них в Киеве — 32, Киевской области — 18, Черкасской — 11, Хмельницкой — 10, Одесской — 9 объектов.

"Решение проблемы долгостроев зависит, в первую очередь, от качественного законодательства, которое у нас, к сожалению, на сегодня почти отсутствует. В течение последних лет в Верховной Раде было зарегистрировано восемь законопроектов на эту тему. Однако большинство из них отозвали или направили на доработку", — отметила Козловская. 

Среди "отложенных" законодательных инициатив — предложения гарантировать защиту прав инвестора при строительстве жилья, решить проблемы людей, выкупая у застройщиков объекты незавершенного строительства, обеспечить наличие дополнительных источников финансирования работ по достройке таких домов и пр.

Безусловно, достройка объектов — задача местных властей, подчеркнул исполнительный директор КСУ Виталий Грусевич.

Однако пока у них есть лишь обязанность, но не прописан механизм. 

"Нам известен только один случай полного решения проблемы долгостроев. Этим может похвастаться Тернополь, где местный совет взялся за все объекты, разобрался в причине проблем, создал условия для того, чтобы все участники — и физлица-инвесторы, и застройщики — нашли компромисс, и потихоньку все достроили. Где-то было поощрение, где-то — административное давление, но проблему ликвидировали. В других городах подобных примеров, увы, нет", — отметил Грусевич.

В конфедерации рассчитывают и на децентрализацию, в частности, передачу функций архитектурно-строительного контроля на местный уровень. Это поможет быстрее выявлять нарушения и пресекать их, считают эксперты. 

Обещанного три года ждут

Но что делать с нынешними долгостроями?  КСУ разработала законопроект "О мерах, направленных на решение проблем долгостроев", текст его сейчас обсуждается, создана рабочая группа, куда вошли представители органов государственной власти и местного самоуправления, профильного комитета Верховной Рады, строительных компаний и общественных организаций.

Прежде всего, эксперты предлагают разобраться: что считать долгостроем? К примеру, в постановлении Кабмина №1231 от 30 ноября 2011 г. проблемным называется объект, на котором не начато строительство или срок введения в эксплуатацию просрочен более чем на шесть месяцев. В конфедерации более лояльны к застройщикам.

"Даже у известных компаний сейчас есть задержки до года, не всегда по их вине, иногда связанные с процедурными сложностями оформления. Важно так прописать определение долгостроя, чтобы не было возможностей злоупотреблений со стороны местных властей, не было соблазна создать чисто технические неприятности на стройке, и за полгода без работы на участке или неуплаты земельного налога изымать объект", — пояснил Грусевич. 

В последней редакции законопроекта предложено критерием долгостроя считать невыполнение обязательств перед инвесторами или неуплату налога на землю более трех лет. Такие объекты предлагается после решения суда (который и дает статус долгостроя) вносить в реестр. Реестр долгостроев станет открытым и бесплатным, в нем будет вся информация — от адреса и всех решений уполномоченных органов, до перечня всех имущественных прав инвесторов, даты аукциона или названия жилищно-строительного кооператива.

После того, как объект признан судом долгостроем, есть три варианта развития событий. 

Первый — заказчику дается право достроить объект. Дополнительный срок, в который он должен уложиться – половина проектного срока. В течение этого времени он платит "обычный" налог на землю. Если не укладывается и в этот срок, но старается, ему еще раз продлевают время, но уже включают прогрессивную шкалу. 

В итоге, застройщик сам вводит объект в эксплуатацию, а инвесторы получают квартиры. Правда, местные чиновники весьма скептично отнеслись к такой схеме. 

"Если застройщик проштрафился и не платил налог на землю в течение трех лет — откуда у него деньги на более высокую ставку?" — недоумевает депутат Киевсовета Николай Негрич. 

Кто достроит

Если же у заказчика/застройщика нет средств, предлагается два варианта. 

"Если все дольщики-инвесторы согласны самостоятельно изыскать дополнительные средства и достроить объект, то создается жилищно-строительный кооператив и ему передается функция управления", — поясняет Грусевич. 

Если же в течение трех месяцев совладельцы не решились на самостоятельную достройку, то долгострой передается в коммунальную собственность и спустя месяц выставляется на электронные торги (аукцион). Средства от продажи поступают в специальный фонд и распределяются в строгой очередности. Вначале компенсируются затраты местной власти на присвоение статуса долгостроя и его реализацию на аукционе. 

На втором этапе возвращаются средства инвесторам-собственникам имущественных прав, затем банкам-кредиторам, затем (если остались) компенсируется инфляционный фактор физлицам-инвесторам и т.д. Вариант аукциона вызвал сомнения у киевских депутатов.  

"Любой аукцион вызовет недовольство. Какую бы огромную сумму мы не выручили — всегда найдутся недовольные, всегда будет мало. И кто будет виноват? Недобросовестный застройщик или местная власть? К тому же рынок есть рынок. Мы можем вообще не найти покупателя, а значит, никак не решить проблему", — заметил Негрич.

По его мнению, чтобы минимизировать риски, надо серьезно ужесточать правила покупки жилья в строящихся объектах.

"Продажи должны открываться только с определенной стадии, например, когда уже достроен корпус и начато остекление. Плюс — работать могут только через уполномоченные банки", — предлагает Негрич. 

А депутат Ольга Балицкая подчеркнула, что есть группа долгостроев, которые нет смысла достраивать, они противозаконны. "Их надо сносить за счет застройщика", — подчеркнула Балицкая.Что же касается огромного списка домов с нарушениями разрешительной документации, например, УКО-групп Войцеховского, то конфедерация предлагает продумать механизм "строительной амнистии". 

"Надо работать точечно, индивидуально. Где есть возможность — дотягивать документацию и вводить-таки дома в эксплуатацию", — считает Грусевич.

Но это станет следующей законодательной инициативой КСУ. А законопроект о долгостроях и возможной передаче их в коммунальную собственность с последующей продажей на аукционе будет внесен в Верховную Раду уже в сентябре.

Теги: недвижимость законопроект новостройки недострои
Источник: Украинский Бизнес Ресурс Просмотров: 2730