Киевляне активно начали переделывать свое жилье под коммерцию, но не могут получить разрешение на реконструкцию помещений из-за новых правил.

Дело в том, что с 1 марта начали действовать новые нормы по получению градостроительных условий и ограничений (ГУО). В заявке на получение этих документов обязательно должен быть указан кадастровый номер участка, на котором расположен объект строительства или реконструкции.

Застройщики ринулись переделывать свои ЖК из-за упавшего спроса

То есть все заявки с 1 марта должны быть с кадастровым номером, но в большинстве поданных документов это требование не соблюдено.

По словам замдиректора департамента строительства и жилищного обеспечения КГГА Юрия Тация, примерно 35-40% от общего количества заявок, которые получил департамент градостроительства и архитектуры Киева с 1 марта – это реконструкция квартир под нежилые помещения различного назначения.

"Около 95% из этих документов касаются устаревшего жилого фонда, который переделывается под парикмахерские, магазины, медицинские кабинеты, офисы и т.п. Это и есть представители малого бизнеса, которым для своей деятельности не хватает документов, в том числе и от департамента. Но получается так, что мы вынуждены отказать тем, кто после 1 марта подал документы без кадастрового номера земельного участка. Мы обязаны соблюдать законодательство, хотя это и может повредить предпринимательству", – говорит Таций.

Ищем кадастровый номер

Распространенная ситуация: тому или иному земельному участку кадастровый номер не присвоен или же номер есть, но данные в кадастровой карте отсутствуют.

Для того, чтобы не возникло сложностей с получением ГУО, для начала необходимо проверить сведения об участке в публичной кадастровой карте: либо по номеру участка, либо о его местонахождении.

Если поиск нечего не даст, то это означает, что земельный участок не внесен в кадастр. И нужно пройти регистрацию участка в госземельном кадастре. Для этого необходимо иметь в распоряжении землеустроительную документацию.

Поменяли формулировку. Бизнесу будет сложнее добиться послаблений по аренде

Другими словами, чтобы получить ГУО нужно иметь кадастровый номер, а если он не присвоен, то необходимо участок зарегистрировать.

"Точного количества участков с неприсвоенными кадастровыми номерами не знает, пожалуй, никто. Поэтому вступившие в силу изменения в статью 29 Закона Украины "О регулировании градостроительной деятельности" могут добавить бюрократии при получении градостроительных условий и ограничений, но с другой стороны – позволить значительно ускорить процесс идентификации земельных участков", – отметил нам руководитель проекта Rusaniv Residene Александр Изаров.

Кого коснется

Новое правило не коснется тех объектов строительства, для которых нет необходимости их получать.

К их числу, в частности, отнесены:

  • строительство усадебных (коттеджных) жилых домов, дачных и садовых домов общей площадью до 300 кв. м с числом надземных этажей не больше двух (без учета мансардного этажа), в том числе с хозяйственными зданиями и сооружениями, индивидуальными гаражами;
  • реконструкция жилых и нежилых помещений без изменения их внешней конфигурации и функционального назначения, размещенных в существующих жилых домах, административно-бытовых и общественных зданиях, встроенных помещений общественного назначения.

"К таким работам отнесены работы по переоборудованию и перепланировке жилого дома и жилого помещения, а также нежилого здания, строения, сооружения, помещения в них, выполнение которых не предусматривает вмешательства в ограждающие и несущие конструкции или инженерные системы общего пользования", – рассказал UBR.ua адвокат компании DreamDim Юрий Брикайло.

В Киеве рухнул рынок аренды. Март просел почти на треть

Следовательно, для всех иных объектов строительства, не включенных в указанный перечень, размещенных на земельных участках без кадастрового номера, заявители на ГУО столкнутся с проблемой в их получении.

"Это негативный сигнал для тех представителей малого и среднего бизнеса, кто планировал перепрофилирование квартир и помещений для размещения в них объектов предпринимательства. А ведь законодатель принятием этих изменений декларировал как раз сужение и упрощение административных процедур в градостроительстве. В реальности же для чиновников закреплено дополнительное (и обязательное к исполнению) основание для отказа в выдаче ГУО", – заметил в беседе с UBR.ua советник ЮФ JN Legal Сергей Дахновский.

Как получить кадастровый номер

До 2004 года, согласно действовавшим на то время нормативно-правовым актам, документы (госакты) на земельные участки, которыми подтверждалось право собственности либо пользования, выдавались без кадастровых номеров.

Как правило, именно по таким земельным участкам и возникнут проблемы, если их держатели в последующем не обеспокоились о внесении данных в Госземкадастр.

Впрочем, сделать это возможно и сейчас.

"Для этого необходимо заказать изготовление технической документации и после ее согласования в Госгеокадастре получить справку о присвоении кадастрового номера земельному участку", – подметил нам Сергей Дахновский.

Однако, как быть с участками, расположенными под многоквартирными домами, большинство из которых (в основном старой застройки) вообще не оформлены?

В Киеве дорожают квартиры в новостройках

Ведь для проведения процедуры их оформления (отвода) в собственность либо пользование (что предусматривает и получения кадастрового номера) необходимо решение ОСМД, либо согласие всех сособственников (если ОСМД не создано), что таит в себе существенные и часто непреодолимые правовые и организационные трудности.

"Наиболее проблемными являются ситуации, когда речь идет о многоквартирных домах, в которых часто первые этажи переводят в нежилые помещения. Оформление участков под такими домами, особенно в столице и крупных городах, является сложной и длительной процедурой. И, конечно, этим вопросом не может заниматься владелец отдельной квартиры или помещения, поскольку этим уполномочены заниматься ОСМД", – отметил нам Юрий Брикайло.

По мнению экспертов, сегодня наиболее оптимальным решением этой проблемы будет дать возможность получать градостроительные условия без указания кадастрового номера и предоставления документов на землю в случаях, когда не нарушаются геометрические размеры помещения.

К примеру, сюда можно отнести классическую перепланировку квартиры, в которой нельзя менять ее общую площадь, но жилая и другие – могут увеличиваться или уменьшаться за счет друг друга.

Что с новой застройкой

В то же время, в случае нового строительства особой сложности у застройщиков возникнуть не должно, говорят эксперты, ведь отведенная под строительство земля уже имеет кадастровый номер.

Каждая пятая стройка в Киеве остановилась на время карантина. Что с ценами

Просто возникает дополнительная необходимость указать еще и кадастровый номер при получении градостроительных условий и ограничений.

"На самом деле большой проблемы с получением кадастрового номера, если он не присвоен, нет. Достаточно проверить объект в кадастре и подать заявление о внесении его в кадастр и, соответственно, получить номер. Очевидно, что для любой деятельности, связанной со строительством, реконструкцией, вопрос законности является ключевым. И главным свидетельством законных оснований может стать именно кадастровая регистрация", – говорит директор по маркетингу многофункционального ЖК "Polaris Home&Plaza" Анжелика Саакян.

Хотите первыми получать важную и полезную информацию о ДЕНЬГАХ и БИЗНЕСЕ? Подписывайтесь на наши аккаунты в мессенджерах и соцсетях: Telegram, Twitter, YouTube, Facebook, Instagram.

Теги: кадастровый номер недвижимость недвижимость в киеве квартиры коммерческая недвижимость
Просмотров: 13844