Украинская строительная отрасль находится на пороге больших перемен. Подписание Соглашения об ассоциации с ЕС, введение безвизового режима и постепенное встраивание украинской экономики в международные производственные цепочки вынуждает менять устоявшиеся подходы и правила.

В ближайшее время главные тренды отрасли будут связаны с внедрением новых стандартов на всех направлениях: по строительству дорог, достройке незавершенных объектов, по проектированию и эксплуатации зданий и др. UBR.ua узнала ключевые моменты нововведений.

Новые стандарты и правила

Качества выполнения строительных работ выходит на первый план. Это касается не только дорожного строительства, но также сооружения гражданских и промышленных объектов. Свидетельством чему являются и киевские пожары фасадов зданий, где применялся неподходящий утеплитель, и скандалы с возведением высоток на берегах Днепра.

Украинцы покупают новостройки за «деньги из матраса»

«В Европе нормы строительного права — это отдельное законодательство. А у нас они разбросаны по разным нормативным актам. И если где-то что-то закон запрещает делать, то всегда можно найти другой закон, по которому это возможно. Например, по закону о местном самоуправлении местный совет может что-то разрешить», — отметила президент Ассоциации инженеров консультантов Украины (АИКУ) Яна Щигурова.

По ее словам, когда начинаются разбирательства и вопросы переходят в уголовную плоскость, то выясняется, что глава местного совета не знал, что подписал, так как не является специалистом в строительной сфере. Проверки же независимыми экспертами проекта на предмет безопасности (и возможности) сооружения того или иного объекта сложно реализовать в нынешней системе.

Поэтому в Минрегионе с весны прошлого года разрабатывают Градостроительный кодекс, который, по словам замглавы ведомства Льва Парцхаладзе, объединит 42 закона, регламентирующих строительную отрасль. Для этого даже привлекли специалистов из Германии. Эксперты надеются, что в этом документе будут выписаны четкие правила работы от момента проектирования здания до его ввода в эксплуатацию и далее, вплоть до сноса устаревшей конструкции.

Попутно ужесточаются и действующие нормы. Как отмечает вице-президент Академии Строительства Украины (АСУ) Виктор Лещинский, примерно 6 лет назад была внедрена упрощенная форма оформления документов на строительство. Заказчики на свой страх и риск подавали документацию по декларативному принципу.

«То, что тогда подавалось, наполовину можно назвать мусором, а не бумагами на строительство. Поэтому государство 10 июня 2017 года вернуло более жесткие нормы к пакету подаваемых документов», — объяснил Лещинский.

В украинские новостройки возвращаются спекулянты

В результате, согласно докладу аналитиков НБУ, за первые 6 месяцев 2017 года количество построенных квартир в Киеве выросло почти вчетверо. В том числе потому, что многие застройщики пытались оформить свои объекты до этой даты, чтобы сдать их по старым, привычным правилам.

Отсутствие надлежащего контроля за законностью строительства и соблюдением градостроительных норм создают почву для злоупотреблений. Строительные компании пытаются сократить расходы, экономя на материалах, проектных работах, обустройстве придомовых территорий, что приводит к снижению качества жилья бюджетного сегмента.

«Важно, какими нормами пользовались при строительстве. Возможно, разрешили применение отдельных материалов (когда горят фасады — Авт.), но с компенсирующими условиями. Возможно застройщик не выполнил их. Строительный кодекс должен жестко регулировать эксплуатацию зданий. А то сейчас и газовые котлы ставят в квартирах, перекрывают отопление, сносят несущие стены и прочее», — заметил Лещинский.

В то же время многие проекты, которые начали строить без соблюдения норм теперь стоят незавершенными. Для них предлагается разработать отдельный закон.

Проект достройки незавершенки

Незаконные постройки, по мнению экспертов — результат коллективной вины, а не конкретного чиновника или застройщика. По словам Яны Щигуровой, большинство этих домов все равно надо достраивать. Так как в мире принято продавать уже законченное жилье.

«Единого пути нет. Здесь затрагиваются вопросы и гражданского и хозяйственного права, и финансового. Но прежде всего это вопрос собственности. При комитете Верховной Рады по вопросам строительства и ЖКХ работает группа по вопросу незавершенного строительства», — отметила эксперт.

ТОП мошеннических схем при операциях с недвижимостью

По ее словам, страны восточной Европы также решали проблему недостроев, оставшихся со времен СССР и восточного экономического блока. Этот опыт уже изучен и есть наработки, которые в итоге выльются в законопроект. Будет решение по тем объектам, которые находятся сейчас в критической ситуации. Например, выясняется, что не выдерживаются расстояния от среза воды и т.п.

«Есть разные вопросы, несущие разную степень риска. Поэтому их решено группировать именно по степеням риска», — говорит Яна Щигурова.

На будущее, по словам экспертов, необходимо применение международных стандартов. Это не только нормы по проектированию и строительству объектов, а также правила эксплуатации зданий и их конечной утилизации. И весь этот комплекс мер может считаться проектом здания или сооружения.

Применение международных норм

Он называется жизненным циклом зданий, сооружений и объектов. Собственно, эти международные стандарты уже и так применяются в Украине. Но пока только при проведении тендеров на выполнение инфраструктурных проектов за деньги (или при участии) международных финансовых организаций — Европейского банка реконструкции и развития, Всемирного банка, Европейского инвестбанка и других.

«Также по западным стандартам проводится технадзор и консультирование при выполнении этих проектов аккредитованными специалистами FIDIC», — рассказал UBR.ua Виктор Лещинский.

Международная федерация инженеров-консультантов (FIDIC) разрабатывает типовые условия контрактов на самые разные случаи. Они унифицированы и в то же время подлежат изменению (отдельные части контракта могут быть изменены, либо вовсе удалены), что делает их удобными в применении.

По словам экспертов, в дальнейшем применение европейских стандартов будет только шириться по мере адаптации украинских строительных норм к принятым в мире. Но с учетом наших особенностей: климата, грунтов и прочих параметров.

«Это эталон прописанных договоров, выстраданный на практике. До сих пор в Украине они применялись только при строительстве дорог, но сейчас уже есть проекты в морских портах, на элеваторах и т.п. Сейчас Львовская, Кировоградская, Херсонская области работают по стандартам фидик в дорожной сфере. Есть договора-проформы, которые использует АМПУ», — рассказал член правления Украинского сообщества строительного права Вадим Ходаковский.

В столице и области продают за долги земли и недвижимость

Чаще всего международные инвесторы пользуются едиными стандартами, и разночтения с украинскими нормами им очень мешают. Например, в смету украинского проекта могут быть включены инфляционные риски, но туда нельзя внести расходы на медиацию — улаживание возможных споров и конфликтов, связанных с возведением объекта. Как не существует третейского суда для строителей, кроме обычного.

Потому что в Украине чаще всего крупный заказчик — это государство, вкладывающее деньги под гарантии бюджета.

«Капитальные расходы на сооружение просто закладываются в бюджете. А для инвестора важно получить прибыль, которую может дать только высокотехнологичный объект. С которым завтра не будет проблем и не понадобится тратить кучу денег на ликвидацию аварий или постоянные ремонты», — говорит Яна Щигурова.

Это все надо сразу рассчитывать, вплоть до выведения из эксплуатации объекта. А это будет менять подходы в ценообразовании строительных работ. Ведь все объекты должны строиться из современных материалов и современной техникой. Чтобы отвечать новым стандартам.

По словам президента Академии строительства Украины (АСУ) Ивана Назаренко, весь мир уже ориентируется на здания, которые практически не потребляют энергию из сетей, используя до 10 источников альтернативной энергии.

«Наш научно-технический центр уже построил дом, который был признан в Брюсселе одним из лучших в Европе по уровню энергоэффективности», — заметил Назаренко.

Как украинцам продают новостройки

Сократить расходы и изменить саму философию проектирования помогает технология BIM (Building Information Modeling). Этот программный продукт позволяет создать модель здания, которая содержит в себе всю информацию о будущем объекте. Над проектом одновременно могут трудиться все участники процесса. Еще на этапе проектирования программа позволяет распознать и оперативно устранить возможные ошибки, сохранив время и материальные ресурсы.

Кадры решают все

Впрочем, есть риск, что реализовывать эти новые проекты будет некому, если не изменится система оплаты труда.

«За качество надо платить. Его надо контролировать. Не может сейчас строитель получать 5,5 тыс. грн плюс налоги. И это по самой высокой тарифной сетке Минрегиона. Будут и дальше уезжать при зарплатах $200. Лет через пять некому будет работать на стройках», — заверил Виктор Лещинский.

По его словам, жесткие украинские стандарты строительства и финансирования применяются в основном к государственным объектам. В некоторых случаях это минус для наших проектантов, так как по нашим нормам на их труд можно потратить не более 1-4% от стоимости проекта. При том, что их европейские коллеги могут получить до 10%, так как проектная и строительная документация — это очень сложный и трудоемкий процесс, а также серьезная ответственность.

«В Украине риски и оплата несопоставимы», — убежден эксперт.

Хотите первыми получать важную и полезную информацию о ДЕНЬГАХ и БИЗНЕСЕ? Подписывайтесь на наши аккаунты в мессенджерах и соцсетях: Telegram, Twitter, Google+, Facebook, Instagram.

Теги: строительство новостройки недвижимость недострои новые требования градостроительный кодекс квартиры
Источник: Украинский Бизнес Ресурс Просмотров: 2738
Загрузка...
Загрузка...