Чтобы получить право собственности, большинству "укрбудовцев" придется самостоятельно бегать от инстанции к инстанции. Причем оплачивать все затраты за свой счет, несмотря на то, что по договору это обязан делать застройщик.

Однако такая судьба постигла не всех. Три строительные компании, которые помимо "Киевгорстроя" достраивают ЖК фактически обанкротившегося "Укрбуда", свой договор выполняют.

Об этом, а также о том, как оформить права собственности – в первой части интервью UBR.ua с Егором Смелым, директором финансовой компании ООО "ФК "Житло-Капитал", которая в качестве управляющего фондами финансирования строительства контролирует строительство бывших ЖК "Укрбуда".

Директор финкомпании ООО "ФК "Житло-Капитал" Егор Смелый. Фото: Александр Проценко, UBR.ua

В связи с недавними скандалами вокруг ЖК "Укрбуда" была названа финансовая компания "Житло-Капитал". Какую роль она играет в процессе строительства?

Финансовая компания "Житло-Капитал" работает более 10 лет на рынке недвижимости непосредственно по финансовому сектору. Обслуживала в свое время как корпорацию "Укрбуд", так и менее известных застройщиков, которые сегодня благополучно работают и выполняют свои обязательства по договорам.

Компания управляет фондами финансирования строительства всех бывших ЖК "Укрбуда", с ней непосредственно заключены договоры инвесторов "укрбудовцев". Задача таких фондов, согласно законодательству, – распределять деньги инвесторов на строительство и контролировать ход выполнения работ застройщиками.

У всех на слуху компания "Киевгорстрой", но, я так понимаю, есть и другие застройщики, которые достраивают бывшие дома "Укрбуда"?

В связи с падением "Укрбуда" в 2019-2020 году большая часть объектов были переведены на холдинговую компанию "Киевгорстрой". Некоторые ведутся другими застройщиками: компания "Евротранс" достраивает ЖК "Генезис", компания "Перфект Групп" – ЖК "Ламанш".

Строительство жилых комплексов "Парковая долина-1" и "Парковая долина-2" ведется харьковской компанией "Строй Сити Капитал" (ССК). Она же достраивает и ЖК "Кристалл Парк", ныне переименованного в "Кристалл Резидент".

Тогда начнем с самого нашумевшего. Расскажите, что это за история с отказом "Киевгорстроя" инвесторам-"укрбудовцам" в регистрации прав собственности? Кто вообще сейчас их должен выдавать?

Эта часть работы ведется непосредственно Отделом сопровождения, который ранее обслуживался корпорацией "Укрбуд", сегодня он полноценно функционирует, вся выдача документов происходит по адресу Протасов Яр, 2-д.

На сайте "Киевгорстроя" некорректное объяснение ситуации. Финансовая компания как работала, так и продолжает работать в выдаче своих документов, Отдел сопровождения, в свою очередь, выдает полностью весь пакет документов. Техпаспорт выдает "Киевгорстрой", а регистрацию делают инвесторы.

Расскажите подробнее…

Когда инвестор проводит окончательные взаиморасчеты после введения дома в эксплуатацию, финансовая компания выдает справку о 100-процентной оплате, на основании которой он имеет право получить право собственности, подписать акт приема-передачи договора с ЖЭКом либо с обслуживающей организацией и подать документы на регистрацию.

Тут же в Отделе сопровождения готовится полный пакет документов, получая который, инвестор обращается либо к регистратору, либо к нотариусу для регистрации.

Но инвесторы приводят пункт договора, что оформлением прав собственности должен заниматься застройщик…

Это правда. Но поскольку "Укрбуд" сегодня выступает формальным застройщиком (компания не была признана банкротом, но фактически им является – ред.), то на него и вообще все компании, которые входили в корпорацию, уже не перечисляются деньги. На них только заведена разрешительная документация по строительству жилых комплексов.

А "Киевгорстрой" выступает третьей стороной в договоре и только достраивает данные объекты, в связи с чем на него идет перечисление средств от финансовой компании. Такие трехсторонние договоры были подписаны между ФК "Житло-Капитал", корпорацией "Укрбуд" и другими структурами, которые туда входили, и холдингом "Киевгорстрой".

"Киевгорстрой" сегодня не занимается регистрацией, он выполняет функцию достройки комплексов до введения в эксплуатацию, а из документов выдает только техпаспорта.

Регистрация производится непосредственно самим инвестором, поскольку "Укрбуд" уже не в состоянии выполнять свои обязательства, а "Киевгорстрой" не берет на себя обязательства по оплате регистрации прав собственности на жилые помещения.

То есть отныне инвестор приходит в Отдел сопровождения, забирает документы, а дальше оформляет сам и за свой счет?

Да.

Директор финкомпании ООО "ФК "Житло-Капитал" Егор Смелый. Фото: Александр Проценко, UBR.ua

Но сами инвесторы, очевидно, считают это несправедливым. Их позиция такая: мы и так платили проценты "Житло-Капиталу" по договору, а теперь еще и вынуждены бегать по инстанциям между "Киевгорстроем", финансовой компанией и Отделом сопровождения и платить за регистрацию, хотя согласно договору не должны.

Совершенно правильно. Но, подчеркну, финансовая компания выполняет свои обязательства по поиску, определению застройщика и подписанию с ним договора по дальнейшей работе. А "Киевгорстрой" на себя сегодня не готов брать обязательств по оплате прав собственности.

Теперь людям выдаются документы, и они регистрируют самостоятельно. Та ситуация, в которой оказались инвесторы, к сожалению, это – реальность.

А как было по первым трем "укрбудовским" ЖК, которые сдавались прошлым летом?

Точно так же. Чаще всего, самостоятельно. С того момента, как "Укрбуд" перестал функционировать полноценным застройщиком, все люди оформляют права собственности самостоятельно.

Но в Отделе сопровождения и у вас говорят, что до 3 февраля за документами приезжал курьер от "Киевгорстроя", и регистрацией занимался он…

Какая-то часть регистраций прав собственности действительно проводилась застройщиком. Но вся дальнейшая регистрация уже ложится на плечи инвесторов, поскольку "Киевгорстрой" не берет на себя эти обязательства.

Почему не берет?

Такое у него виденье.

Подождите, но ведь заключался новый договор, в котором должны были прописать такие обязательства…

Да, новый договор заключен, но его суть заключается в том, что "Киевгорстрой" берет на себя обязательства в достройке, а не полноценном ведении, как это должно было быть. В идеале должна была пройти замена "Укрбуда" на "Киевгорстрой", но этого не произошло.

"Киевгорстрой" зашел третьей стороной в договор, где взял на себя только функции выполнения строительных работ, а также проплаты за подготовку техпаспортов. Полноценно он не взял на себя все функции как застройщик.

А финансовая компания разве сама не может этим заниматься? "Киевгорстрой" сделал заявление, что именно она теперь должна регистрировать права собственности "укрбудовцам"…

Нет. Было подписано соглашение между компаниями, которые входили в корпорацию "Укрбуд", и "Киевгорстроем" с финансовой компанией, что деньги, поступающие на счет фонда финансирования строительства, перечисляются исключительно на "Киевгорстрой".

Правильно ли я понимаю, что сегодня сложилась такая ситуация: "Житло-Капитал" не должен и не может, "Укрбуд" должен, но не может, потому что денег не получает, а "Киевгорстрой" – может, но не должен, потому что он третья сторона?

Совершенно верно.

Директор финкомпании ООО "ФК "Житло-Капитал" Егор Смелый. Фото: Александр Проценко, UBR.ua

Почему заключили такой странный договор?

Потому что, когда подписывались все эти договора, меня не слышали. Я объяснял инициативной группе инвесторов, которая приходила в финансовую компанию, что тот договор, который будет подписываться с "Киевгорстроем", несет за собой, скажем так, не риски, но неудобные обстоятельства.

На тот момент меня никто не слышал. Все только кричали: "Подпиши! Смелый, подпиши!". В итоге был подписан тот договор, в рамках которого и пошла вся работа с "Киевгорстроем". Он не берет на себя полноценно все обязательства.

И вы изначально видели эти риски?

Да. Но донести до людей в тот момент у меня не получалось.

Вы объясняли инициативной группе все юридические тонкости?

Да, я призывал, давайте этот договор рассмотрим более развернуто. Почему это важно? Потому что это долгоиграющая стройка, это долгоиграющий проект. Это не игра на полгода, на год, это 2-3 года, иногда даже на 4.

Единственно, что меня на тот момент, безусловно, радовало, и я в итоге даже пошел на подписание этого договора, это то, что эти объекты будут достроены.

Сегодня затраты на регистрацию прав собственности – это техпаспорт от 300 до 500 грн и регистрация 1,5-2 тыс. грн. Говорить о том, что это сумасшедшие деньги, которые ложатся на плечи инвестора, преувеличение.

Да, безусловно, по договору застройщик обязан провести регистрацию для инвестора: на жилые помещения – застройщик своими силами за свой счет, на нежилые – инвесторы самостоятельно.

Согласно законодательству о фондах финансирования строительства, "Житло-Капитал" в делах и на переговорах с застройщиком выступает как коллективный представитель всех инвесторов. То есть вы, по сути, представляете всех инвесторов и выражаете их интересы?

Совершенно правильно.

И получается, что именно вас инвесторы не услышали?

По сути, да. На тот момент, я понимаю, люди и не хотели меня слышать. У них была паника: главное, чтобы дом достроился. А "Укрбуд" это не одна стройка, это 13 тысяч инвесторов. Это социальная бомба, которая на тот момент взрывалась.

Я понимаю тех людей, почему они тогда себя так вели. Потому что они были согласны на любой договор, который будет подписан мной с "Киевгорстроем", только бы он зашел и начал строить. Все остальное выносилось за рамки какого-то обсуждения и самого договора.

И никто не думал о последствиях?

Ну, скажем так, люди были счастливы и рады тому, чтобы начиналось строительство.

А инвесторы тех ЖК, которые не попали под "Киевгорстрой", имеют такие же неполноценные договора? Они тоже должны за свой счет оплачивать и самостоятельно занимаются регистрацией прав собственности?

Нет. По "Ламаншу" была полноценная смена застройщика, там непосредственно "Перфект Групп" выполняет условия договора по регистрации.

По остальным ЖК строительные компании взяли на себя обязательства застройщиков?

По ЖК "Генезис" компания "Евротранс" выполняет сейчас условия договора как застройщик. И по другим трем комплексам: "Парковая долина-1", "Парковая долина-2" и "Кристалл", которые достраивает ССК, также действует полноценный договор застройщика с инвесторами.

Со второй частью интервью можно ознакомиться здесь.

Хотите первыми получать важную и полезную информацию о ДЕНЬГАХ и БИЗНЕСЕ? Подписывайтесь на наши аккаунты в мессенджерах и соцсетях: Telegram, Twitter, YouTube, Facebook, Instagram.

Теги: киевгорстрой укрбуд права собственности проблемные новостройки достройка жилья квартиры новострои
Просмотров: 242