В представленный 16 декабря 15-страничный проект нового генерального плана Киева разработчики попытались вместить все возможные аспекта своего видения будущего столицы, - начиная от развития велоинфраструктуры, и заканчивая более масштабными и дорогостоящими проектами: линией метрополитена до Троещины, достройкой Большой окружной дороги и новым аэропортом "Рославичи".

Обозначив перед киевлянами светлые горизонты, проект генплана не предложил решений, как и за какие средства их достичь, так и не дал ответов на более актуальные вопросы: к примеру, разрешит ли новый главный проектировочный документ ряд незаконных строек, которые за предшествующие годы утвердили в Киевсовете в рамках детальных планов территорий (ДПТ).

"Киевгорстрой" назвал сроки ввода в эксплуатацию пяти ЖК "Укрбуда"

Узнать это общественность сможет уже во время презентации полной версии генплана: будет ли она готова только к запланированному в июне непосредственному его принятию, либо уже в феврале, на который мэр Виталий Кличко и директор "Института генерального плана" Сергей Броневицкий анонсировали старт открытого обсуждения документа, неизвестно. Пока что проект генплана перед киевлянами больше вопросов поставил, чем смог разрешить.

Правда, даже в относительно поверхностной презентации уже сейчас соседствуют косвенно противоречащие друг другу пункты: так, одновременно с признанием того, что чрезмерная автомобилизация угрожает городу и утверждением приоритета пешехода над автомобилем, разработчики предусмотрели существенное продление магистральной дорожной сети и строительство многоуровневых транспортных развязок.

Нужно ли было принимать?

Новый генеральный план столицы – задача, реализацию которой ожидали уже несколько лет. Нынешний документ, исходя из норм которого регулируется застройка столицы, был утвержден еще в 2002 году с расчетом до 2020-го. Многие из его норм за это время потеряли актуальность, другие – либо прямо игнорировались, либо обходились застройщиками во время согласования объектов в Киевской администрации в рамках принятия ДПТ.

С приближением конечного срока действия старого плана учащались и разговоры о неотложной необходимости принять новый, однако сроки презентации постоянно сдвигались.

Это происходило, в том числе, из-за возникшей правовой коллизии. Так, несмотря на то, что нынешний документ заявлен как "первый бессрочный", принятые еще в 2011 году изменения в градостроительное законодательство закрепили этот статус за всеми действующими на тот момент генпланами украинских городов – в том числе и за столичным от 2002 года. Согласно постановлению, разрабатывать новый документ больше не было нужды, необходимо было лишь его корректировать.

Утверждение нового генплана вызывало опасение также из-за формальной легализации ряда новостроек, несоответствующих нормам старого генплана – многие из них утверждались лишь на основании принятых ДПТ, которые разрабатывали под конкретный объект частными компаниями на заказ от застройщика. Новый генплан, в свою очередь, будет обязан их включить и узаконить окончательно.

Так или иначе, изменения самой повестки в требованиях к развитию города, а также ранее неверно разработанные опорные данные – структура и численность населения, присоединения 64 тыс. га области к Киеву - предопределили существенный пересмотр городского планирования.

"Новый генплан Киева – важный и своевременный документ, так как он составлен на основе уже действующих строительных норм, устанавливающих четкие ограничения по высотности объектов строительства в центральной части города, а также по плотности населения. Это дает возможность внедрить европейский подход в планирование строительства столицы", - прокомментировала новый планировочный документ и объяснила важность его принятия директор по маркетингу ЖК Polaris Home&Plaza Анжелика Саакян.

Она также отметила, что последующие за публикацией полноценного документа дискуссии в любом случае внесут коррективы в его возможные недостатки.

"Под зоркое око экспертов рынка попадет каждое «пятно» под застройку, особенно, те территории, на которых планируется ограничить/отменить действие санитарно-защитной зоны в некоторых частях города вблизи водоемов и действующих зеленых зон", - отметила представитель ЖК «Polaris Home&Plaza».

Территорию Киева существенно увеличат впервые за 30 лет

Киев и пригороды: кооперация без поглощения

Несмотря на то, что новый проект генплана представлен как революционный, исходя из известных деталей можно сделать вывод, что в своей сути он повторяет положения опубликованного еще в 2014 году проекта, разработанного тем же "Институтом генерального плана" – тогда еще генплан планировался не бессрочным, а до 2025 года.

Помимо прочего, из "генплана-2025" в новый перекочевали намеренья развивать Киевскую агломерацию как единое целое без расширения Киева за счет включения пригородов в его административные границы. Отметим, что действующий градостроительный документ был подготовлен исходя из потенциального включения большинства пригородов в черту столицы.

"Немаловажным в новом генплане, - отметила по этому поводу в комментарии UBR.ua эксперт рынка недвижимости Виктория Берещак, - является принятие новой реальности - нет просто Киева, есть Киевская агломерация. Общая ее площадь составляет приблизительно 1175,74 тыс. га, а численность населения достигает 5,2 млн человек. Но я бы прибавляла еще 1-1,5 к этой цифре, так как пригород растет, заселяется и активно развивается. Границы между городом и пригородом стираются, остается лишь грамотно обеспечить транспортную доступность населения".

Стоит отметить, что для создания "Киевской агломерации" пока еще не полностью готова нормативно-правовая база: в созданное 9 декабря одноименное юридическое формирование вошли 19 пригородных администраций, остальные же "находятся в организационном процессе, потому что не до конца понимают, о чем идет речь и какие преимущества они будут иметь", - заявила по этому поводу заместитель главы КГГА Марина Хонда. По ее словам, для того, чтобы ускорить процесс создания агломерации также потребуется принять соответствующий закон на уровне государства.

Отличие от прошлых проектов

В новый документ из проекта генплана-2025 вошло и множество других пунктов, включая вынесение промзоны за черту города и адаптации деградирующих предприятий под техно-парки, переориентации деловой активности с правого на левый берег, создания общественно-деловых центров в отдельных районах города, а также формирование на склонах Днепра отдельной рекреационной зоны.

Таким образом, легче посчитать отличия двух документов, которые в основном касаются не самого курса развития столицы, а опорных данных. Так, в новом документе, помимо создания велодорожек, подкорректирована текущая и прогнозируемая численность населения – если в 2015 году институт демографии НАН Украины рассчитывал, что к 2040 году в Киеве фактически будет проживать 3,6 млн. человек, то, согласно новому проекту, число киевлян через 20 лет достигнет 3,8 млн.

Ввиду пересмотра прогноза по приросту населения, изменения коснулись и жилищного фонда – так, новый проект предполагает строительство 28,6 млн. кв. м. нового жилья вместо 22 млн. предложенных ранее. При этом несущественно увеличена планируемая жилая площадь на человека – если раньше данный показатель должен был составить 27 кв. м. в ближайшей перспективе, а в будущем – не менее 30, то в презентованном в понедельник проекте в среднем на киевлянина предполагается по 29 "квадратов".

Данные позволяют сделать вывод о существенном уплотнении расселения в столице. Озвученные строительные планы будут реализованы, в том числе, и за счет реновации "хрущевок". Отметив важность реконструкции устаревших жилых кварталов для развития строительства в Киеве, Анжелика Саакян также обратила внимание, что для этого пока не готова законодательная база.

"Кроме жилых кварталов, реновация должна коснуться и старых промышленных зон. Потенциал освоения таких территорий (а это около 1800 га) – от 20 до 30 млн. м2 (300-400 тыс. квартир). Правда, до сих пор нет принятого документа, который бы нормировал и устанавливал механизмы реконструкции или предоставления жилья жителям кварталов, попадающим под реновацию, а также пока не ясен механизм сотрудничества застройщиков, желающих принять участие в этом процессе", - отметила Саакян.

Более 200 обманутых инвесторов получат квартиры в Киеве

Где взять деньги?

Из позитива опрошенные UBR.ua эксперты выделили сделанный разработчиками акцент на комплексном строительстве – новые ЖК, утверждает генплан, можно будет сдавать только в "комплекте" с соответствующей инфраструктурой, инженерной и социальной: детскими садиками, школами, паркингами. В то же время, эксперты сошлись в том, что как социальные, так и инфраструктурные городские проекты потребуют от киевских властей значительных инвестиций. Где их взять – пока не ясно.

"Мне импонирует комплексный подход, однако возникает вопрос, за чьи деньги? Если этим будет заниматься девелопер в пределах своего ЖК - это одна история, а если муниципалитет подключится к решению вопроса нехватки социально-бытовых объектов- совершенно другая", - прокомментировала данную инициативу Виктория Берещак.

Согласилась с ней и Анжелика Саакян, в свою очередь отметив, что вопрос о деньгах встанет острее после отмены паевого взноса, который брал город с застройщика на инфраструктуру – власти посчитали данный механизм коррупциогенным.

"С 2021 года вступает в силу отмена паевого участия застройщиков, которые, по сути, отчисляли в городской бюджет средства как раз под объекты этой инфраструктуры. Но очень часто именно девелоперы становились «инициаторами» дополнительных, уже внебюджетных, трат на инфраструктуру. Как теперь это будет регулироваться пока не совсем понятно. В 2019-2020 годах застройщики, которые только начали реализацию своих проектов, запланировали потратить на потребности города более 180 млн. грн.", - отмечает Саакян.

Эксперт в сфере городского планирования, директор компании А+С Украина Дмитрий Беспалов, в свою очередь, поставил вопрос целесообразности озвученных мэрией проектов: дополнительной линии метро, резервации территории под новый аэропорт и достройки Большой окружной дороги.

"Метрополитен - очень классный вид транспорта, но по предварительным оценкам стоимость четвертой ветки может превышать $3млрд. – за эти деньги можно построить классную наземную транспортную систему, без того, чтобы заставлять горожан знакомиться с городом через подземку. С другой стороны, если эти субвенции будут требовать у национального бюджета, то почему их должны давать именно Киеву – почему не Мариуполю, не Львову? Когда я общаюсь с коллегами по этому поводу, мне отвечают, что у Киева "столичная функция", - однако данный подход несправедлив", - прокомментировал Беспалов.

Противоречия европейской практике

Недоумевает Дмитрий Беспалов и по поводу возникновения идеи строительства нового аэропорта, так как Борисполь в перспективе уже имеет планы по увеличению пассажиропотока до 20-30 млн. человек, а также соответствующие ресурсы для их реализации: достаточно места для строительства новой инфраструктуры, посадочных полос, а также 30-минутную доступность к Центральному киевскому вокзалу.

Однако главные возражения у директора А+С Украина все же возникли относительно решений предоставить дополнительные удобства для автомобильного транспорта: данные намеренья прозвучали в презентационном ролике генплана, а также, несмотря на указанную приоритетность пешехода и общественного транспорта на дорогах, отобразились в проекте документа в виде продления магистральной дорожной сети и построение транспортных развязок разных уровней.

"Если создавать дополнительные удобства для автомобиля, как это было отмечено в презентации, то у меня, боюсь, плохие новости – пробки будут усугубляться, потому что Киев не способен удовлетворить требования во всех поездках. Сколько бы мы не строили магистралей, это война, которая обречена на поражение", - убежден Беспалов.

"Я все еще надеюсь, что сказанное как-то объяснят и не верю, что мы опять повторим всю эту историю с метро и автомобилизацией из практик 70-80-ых годов. Наш мэр может позвонить мэру Лейпцига и узнать у него, в каком векторе двигаются европейские города – тем более, что в скором времени будет принята вторая версия Лейпцигской хартии устойчивого развития европейского города. Сомневаюсь, что утвержденные в ней принципы будут соответствовать тому, что мы увидели в проекте генплана", - заключил директор А+С Украина.

Хотите первыми получать важную и полезную информацию о ДЕНЬГАХ и БИЗНЕСЕ? Подписывайтесь на наши аккаунты в мессенджерах и соцсетях: Telegram, Twitter, YouTube, Facebook, Instagram.

Теги: киев развитие генплан строительство парковки транспорт инфраструктура
Просмотров: 2310